Три сектори нерухомості придатні для інвестицій

У сьогоднішніх реаліях із всіх можливих об'єктів інвестицій на російському ринку, придатних для приватного інвестора, можна виділити три сектори.

Курортна нерухомість.

В усьому світі ринки нерухомості «другого» або «тимчасового» житла, використовуваного для короткострокового й сезонного відпочинку, а також з перспективою переїзду після виходу на пенсію, користуються особливою популярністю. По суті, курортна нерухомість, поряд з базовою функцією заощадження коштів, з'єднує в собі й такі цінності, як використання її як місце відпочинку власником, а також можливості стабільного орендного доходу.

Сектор курортної нерухомості Росії представлений, у першу чергу, об'єктами, що перебувають на Чорноморському узбережжі. Ринки нерухомості таких міст, як Сочі, Анапа, Геленджик характеризуються не тільки зростаючою пропозицією якісної нерухомості, але й стійким попитом з боку жителів міст-миллионников і нафтогазових регіонів. 

Унікальність сьогоднішньої ситуації полягає в тому, що вперше за багато років ціни на нерухомість на російському Чорноморському узбережжі можуть конкурувати по співвідношенню ціна/якість із європейськими ринками курортної нерухомості. Внаслідок падіння на 25-30% карбованцевих цін і девальвації рубля проти долара і євро (20-25%) багато російських покупців «будинку в моря» починають переорієнтуватися на російський ринок. Так, якісні житлові об'єкти без обробки в Сочі можна придбати по 1,5-2 тис. євро за кв.м. В Анапі й Геленджику - по 1,2-1,7 тис. євро. Це вдвічі (а іноді й більше) нижче, ніж на популярні в російських покупців ринках Іспанії, Чорногорії, Кіпру. Болгарська нерухомість порівнянна за ціною, але Геленджик і Сочі виглядають отут гідними конкурентами. 

Новобудови найбільших міст.

Випереджальна пропозиція попит на якісне житло в найбільших містах з диверсифицированной економікою (Москва, Петербург, Ростову-на^-Дону й ін.) - стійка тенденція, обумовленої фундаментальними факторами. Сьогоднішня криза привнесе ще один середньостроковий тренд - зниження пропозиції нового житла. 

Поточна ситуація виявила важливу інвестиційну можливість: якщо до кризи різниця в ціні між аналогічними об'єктами на первинному й вторинному ринку була мінімальної, те сьогодні цей «спрєд» серйозно розширився. В умовах попиту, що знизився, і кредитного голоду багато хто девелопери готові продавати квадратні метри з мінімальної, а те й нульовою маржею. І цим можна скористатися. 

При придбанні житла на первинному ринку варто звертати увагу на наступні аспекти: місце розташування будинку (перспективне з погляду транспортної доступності й інфраструктури); стадію готовності (як мінімум завершений коробка будинку); правові аспекти (в ідеалі - договір участі на паях за законом №214); наявність у девелопера фінансового партнера в особі провідних російських банків. 

Торговельні площі формату стрит-ритейл.

Об'єкти на основних транспортних і пішохідних артеріях найбільших російських міст не тільки доступні приватним інвесторам (середні площі - 150-200 м), але й відіграють роль свого роду «вічних цінностей» на ринках нерухомості всього миру. Через кризу на ринку з'явилася значна кількість по-справжньому цікавих приміщень, які були відсутні в продажі в благополучний час. 

Успіх об'єктів формату стрит-ритейл забезпечений їхньою високою популярністю в орендарів (торговельних мереж, барів і ресторанів, відділень банків і т.д.), що підтвердив і непростий для комерційної нерухомості досвід останніх місяців. 

Між інвестиціями в житлову й торговельну нерухомість існує принципова відмінність: торговельні об'єкти, з одного боку, непридатні для особистого користування, але з іншої, генерують щомісячний дохід, що перевищує в 1,5-2,5 рази дохід від здачі в оренду житла. Також це ідеальний становий інструмент для банків, що дозволяє використовувати переваги кредитного плеча в інвестиційній стратегії. 

Ніхто не може вказати точного часу досягнення дна російським ринком нерухомості. Але цілком імовірно, що більше сприятливих, чим сьогодні умов для інвестування в нерухомість у найближчі роки в період нового циклу економічного росту може й не представитися. 

Капітани «девелоперских кораблів» надмірно покладалися на колишні моделі фінансування бізнесу, переоцінили потенціал деяких ринкових ніш, а головне, забули про циклічність економіки.

Автор статті: Володимир Трибрат, bishelp.ru

Джерело: Мир особистих фінансів