Щоб реанімувати ринок нерухомості, потрібно знизити відсоток по іпотечному кредиті з 18 до 3%

Така теза була висловлена представниками девелоперского співтовариства в рамках круглого стола, організованого медиагруппой Агентства журналістських розслідувань і інтернет-виданням “Фонтанка.ру”. Забудовники думають, що їх може врятувати тільки попит, а він у порівнянні з минулим роком упав удвічі. Правда, інші учасники ринку говорять, що тільки зниженням вартості кредиту проблему не вирішити - потрібно повністю реформувати систему.

Аналитики зійшлися в думці, що навіть коли криза закінчиться, очікувати прибутків в 40-50% і постійного росту цін на нерухомість не коштує. Швидше за все, економічні труднощі приведуть у підсумку до нормального збалансованого ринку, що існує в цивілізованих країнах. Однак зараз питання коштує більш гостро - забудовникам, девелоперам, риелторам і банкірам потрібно виживати. Реальна ж ситуація говорить про те, що шансів вижити не так багато.

Попит на житло в порівнянні з минулим наполовину благополучним роком скоротився вдвічі. Якщо в 2008-м, за даними агентства “Петербурзька нерухомість”, озвученим його гендиректором Іллею Еременко, у Петербурзі було продано близько 2,4 мільйони кв. метрів житла, то в 2009-м показник ледь дотягне до 1 мільйона.

“Усього в Петербурзі зараз 199 споруджуваних об'єктів, 72% з них в активній стадії зведення, 30% на початковій стадії, ще 30% - на завершальної”, - наводить статистичні дані глава департаменту й оцінки АРИН Катерина Марковец. При цьому експерт відзначила, що попит, незважаючи на зниження ціни на 22-23% (на первинному ринку), відновлюватися не поспішає. Іпотечних кредитів на ринку не більше 10% (частка Ощадбанку в них переважаюча - 64%).

Попит упав не тому, що людям не потрібно житло, а тому, що вони не можуть платити грабіжницькі відсотки, пропоновані банками зараз. Рішення, на думку девелоперов, лежить на поверхні: держава повинне забезпечити можливість банкам видавати іпотеку під 3% річних, і громадяни потягнуться за квартирами. Відповідно, забудовники одержать необхідні оборотні кошти для розвитку бізнесу. Як пояснив свою позицію девелопер, співвласник компанії “Петрополь” Олексій Редозубов, “жодна звичайна середньостатистична петербурзька родина не зможе забезпечувати іпотечний кредит під 15-18% річних, які пропонують банки сьогодні. Для того, щоб платити такий кредит, потрібно віддавати більше половини доходу, а це занадто багато”. По суті, Редозубов запропонував зрівняти ринок житлового кредитування з ринком наймання житла. “Середня маржа оренди 3-4%. Зараз цей ринок успішно конкурує з ринком придбання житла у власність. Якщо зрівняти відсотки, люди виберуть покупку”, - уважає бізнесмен.

Банкіри в цілому погодилися з девелопером, однак відзначили, що іпотеку, що звалилася, потрібно відроджувати в оновленому виді. За словами заступника голови правління Инвестторгбанка Сергія Щербакова, американська система іпотечного кредитування, скопійована нашою країною, показала себе як “шкідлива”. “Нам необхідно скористатися досвідом Німеччини, потрібно створювати стройсберкасси, у яких люди могли б поступово накопичувати перший внесок на покупку житла, а потім уже за підтримкою цього капіталу залучати додаткове фінансування”, - відзначив Щербаков.

Але в цієї пропозиції найшлися супротивники. Керуючою філією Бта-Банку в Петербурзі Олена Троицкая заявила, що німецьку систему знаходить застарілої й нежиттєздатної. При цьому вона відзначила, що не вірить в успіх іпотеки під 3%. “Якщо така система й буде, то держава знайде спосіб її максимально обмежити, - уважає банкір. - Під такий відсоток кредити зможуть одержати тільки одиниці. Влади прекрасно розуміють, що існує ризик неповернень, а з ростом безробіття й зниженням добробуту він збільшується”.

З недовірою до схеми “ держава-банк-іпотека” відніс і заступник гендиректора “Єнергомашбанка” Дмитро Вагин: “Держава не буде витрачати кошти на підтримку іпотеки, раз дотепер не робила цього. Думаю, у керівництва існує цілком прозора позиція - тримати гроші в одній кубушці, а не роздавати народу”. Частина забудовників, щоправда, упевнена, що однаково іпотекою попиту не допоможеш, тому що й до кризи частка кредитування при покупці житла була невисока.

Попит умер не зі смертю банківської розстрочки, а чекаючи падіння цін. “Ті, хто роками збирав на 2-кімнатні квартири, продовжують їх купувати, а ті, хто приценивался до Крестовскому острова й набережної Робеспьера, змінив свої пріоритети на нерухомість у Ніцці”, - говорить заступник гендиректора будівельної компанії "Сфера" Тарас Кручинин.

Конкретизував його думку директор по економіці й фінансам компанії “Мегаліт” Олексій Плюта. Він відзначив, що попит нікуди не подівся. Потреба в житло в Росії залишилася на високому рівні. “Забезпеченість квартирами в нас - 24 кв. метра на людину, у Європі - 37. Людям як і раніше потрібне житло, є й платоспроможний попит. Але зараз ринок завмер. Усі вичікують, чи знизяться ціни ще більше”, - відзначив представник забудовника.

Риелтори же відзначають, що навряд чи можна чекати чергового осідання цін. “При будь-якому сценарії, поганому - другій хвилі девальвації й падінні цін на нафту, або гарному - відродженні ринку, нас очікує ріст цін на житло, - уважає глава “Петербурзької нерухомості” Ілля Еременко. - Справа в тому, що обсяг ліквідної пропозиції істотно обмежений. З 1 мільйона кв. метрів, які, як ми очікуємо, будуть придбані у власність в 2009-м року, тільки 350 тисяч кв. метрів - ліквідна пропозиція. В інших квартирах є істотні недоробки, які будівельники не поспішають усувати”. Гарна пропозиція, уважає аналітик, буде найближчим часом “вимиватися” з ринку, попит на квартири, що залишилися, збільшиться, що викличе поступовий ріст цін у цілому по сфері.

Джерело: www.fontanka.ru