Що чекає ринок нерухомості в 2010 році?

Поки консультанти шукають нові моделі відновлення економік деяких європейських країн, великі інвестори віддають перевагу нерухомості в країнах зі стабільною економікою й високоліквідні об'єкти в престижному місці.

У ході обговорення однойменного з конференцією дослідження "Нові тенденції на ринку нерухомості - 2010" учасники намагалися з'ясувати, чи зможуть ринки досягти найближчим часом результатів 2007 г, а також зрозуміти, чи почнуть банки розпродажу проблемних активів.

У ході дослідження "Нові тенденції на ринку нерухомості - 2010", проведеного інститутом Urban Land Institute, було опитано 600 чоловік. Частка тих, чия діяльність ведеться в Росії, становить 12% - це максимальна частка в даному дослідженні. Також багато опитані ведуть активну діяльність в Іспанії (11,2%) і Великобританії (10,4%). Частка фірм, що здійснюють міжнародну діяльність, також значна - 26,4%.

За словами віце-президента Urban Land Institute Брайана Килкелли, на фінансовому ринку зложилася така ситуація, при якій, з одного боку, багато грошей і їх треба інвестувати, а з іншого боку, банки акумулювали величезна кількість проблемних активів. При цьому кредитні організації не прагнуть швидко розставатися з даними активами - їм простіше до останнього реструктурировать борги. На балансах банків, що працюють у зажин, залишаються кредити, видані сектору комерційної нерухомості на суму 781 млрд євро, плюс ще 250 млрд фунтів стерлінгів (278 млрд євро) зосереджено в банківській системі Великобританії. І це не вважаючи цінних паперів, забезпечених комерційною нерухомістю (CMBS), на суму 95 млрд євро, підкреслюється в доповіді.

Більша частина цього боргу підлягає погашенню протягом найближчих 4 років: це кредити, видані банками Великобританії на суму 112 млрд фунтів стерлінгів і CMBS на суму 65 млрд євро.

Проблемні активинекоторие з респондентів думають, що європейські банки почнуть "скидання" нерухомості в 2010 р. "Банки починають поводитися набагато рішучіше, коли в них з'являється відчуття, що самий складний етап за, і тоді вони займають тверду позицію. Самі важкі часи для гравців ринку нерухомості, коли їм доведеться управляти грошовими потоками й знаходити шляхи рішення сложнейших проблем, ще спереду, а не за нами", - виразив думку один з респондентів. По визнанню представників російського банківського сектора, які обсяги зосереджені на балансах російських банків, можна буде зрозуміти тільки наприкінці першого півріччя 2010 р. По зауваженню партнера, керівника групи по наданню послуг сектору нерухомості компанії PricewaterhouseCoopers (Росія) Ричарда Грєгсона, до кризи "першу скрипку" грали в банках ті, хто видавав кредити, тепер ті, хто намагається управляти ризиками. Як відзначив керуючий партнер Fleming Family & Partners Олег Мишкін у розмові з кореспондентом Инвестгуру, російська специфіка складається ще й у тім, що проблемними активами намагаються управляти не спеціалізовані керуючі компанії, а представники самих банківських структур, поки не мають великого досвіду в цьому. Очікування європейських інвесторів захмарюються ще й тим, що економіка Європи може звалитися, коли правительства зупинять свої програми економічного стимулювання. Відновлення європейської економіки ще не набрало чинність і носить нестійкий характер. Зберігається високий рівень безробіття, а споживчі видатки обмежені.

Крім того, в остаточному підсумку - хоча й не обов'язково цього року - процентні ставки можуть піти нагору, податки - підвищитися, доходи - скоротитися. Головне питання для інвесторів полягає в тому, чи чекати нових неприємностей - чи почнуться дефолти орендарів, або приймати якісь рішучі заходи вже зараз?

Не всі так плохои все-таки більшість опитаних схильні вірити в поліпшення ситуації. Але от яку "криву" покаже ринок, єдиної думки немає. У ході дискусії пролунала ідея, що необхідно придумати зовсім нову модель ринку. Через брак кращого банки й інвестори схильні займати консервативну позицію, це відзначили всі учасники дискусії. Так, за словами О.Мишкіна, "поки на російському ринку спостерігається криза ліквідності, але кредити видаються, і видаються тільки висококласним позичальникам". Він також звернув увагу, що півроку назад про видачу нових кредитів на ринку нерухомості мови взагалі не було!

Проте, по очікуваннях інвесторів, Москва за 2009 г перемістилася з 6-го місця по інвестиційних перспективах на 24-е, по девелопменту - з 4-го на 23-е місце. Як відзначив Б.Килкелли, в оцінці перспектив розвитку ринку нерухомості Москви учасники дослідження розійшлися в думках, але багато хто зберігають позитивний настрій. Зокрема, це стосується придбання нових об'єктів нерухомості. У довгостроковій перспективі спостерігається оптимізм, особливо серед місцевих інвесторів, які вважають, що тривалий період повернення товарних цін до колишнього рівня буде сприяти відновленню економіки й поверненню орендарів. Настрою відносно перспектив девелоперского ринку залишалися більше позитивними, що привело до того, що рейтинг Москви за 2009 г понизився всього на 4 позиції - з 4-го місця до 8-го.

При цьому по визнанню більшості учасників дискусії, самими стійкими до кризи виявилися два бізнеси-центра - "Дукат" і "Біла площа" у Москві. Експерти відзначають, що 2010 г - це, насамперед, рік турботи про безпеку й ретельний відбір об'єктів. Практично всі респонденти зосередилися на об'єктах класу "люкс" і інших першокласних активах. Причому це стосується як Москви, так і Європи. По визнанню керуючого партнера Esterel Capital Еммануїла Блуина, інвестори оживилися й стали купувати нерухомість у Лондоні (у Сіті). За результатами опитування, виявилося, що серед найбільш активних інвесторів -  представники азіатських компаній.

Іноземні архітектори вважають, що на російському ринку дуже мало високоякісних об'єктів, повідомив один з учасників дискусії. Саме тому, уважають архітектори, важко залучити закордонних інвесторів.

Найпривабливіші міста й странив 2010 г переваги інвесторів комерційної нерухомості буде віддано офісам у центрі міста, магазинам на центральних вулицях і торгових центрах. Однак інвестиції в житлову нерухомість на європейському ринку також високо котируються. Очікується навіть, що вони дадуть кращі результати, чим комерційна нерухомість.

Що стосується окремих міст, то настрої, що знайшли відбиття в опитуванні 2009 г, значною мірою збереглися. У дослідженні 2009 г перше й друге місце займали Мюнхен і Гамбург як найбільш привабливі міста з погляду інвестиційних перспектив. І цього року вони залишаються в числі лідерів. Багато респондентів уважають Німеччину найбільш стабільною країною як у плані ринків нерухомості, так і економіки в цілому.

У міру стабілізації ринків Лондон і Париж також одержали високу оцінку в цій категорії, зайнявши третє й четверте місця відповідно. По визнанню учасників, довгострокову перспективу інвестування мають також Стамбул і Варшава. Що стосується запуску російського ринку, то досить буде однієї голосної угоди, щоб місцеві інвестори знову оживилися, уважає Еммануїл Блуин. Проте, майже всі учасники дискусії визнали, що в короткостроковій перспективі не вдасться досягти результатів 2007 року.

Джерело: www.iguru.ru