Повернути всі сповна, іпотека під час кризи

Вражені кризою кредитори подумують про те, щоб спішно попросити позичальників повернути іпотечні кредити.

Недавно іпотечні позичальники, клієнти одного з великих російських банків, одержали від кредитора листа цікавого втримування. У них банк попереджав, що в умовах кризи ціни на нерухомість можуть повестися непередбачено, вартість куплених квартир може істотно знизитися, що теоретично дасть банку право достроково вимагати повернення кредиту - на тім підставі, що застава (квартира, передана в забезпечення) уже не так коштовний, як передбачалося. Тому, щоб не сидіти в невідомості й не чекати катастрофи пасивно, клієнтам пропонувалося до 15 листопада достроково внести хоча б 30% від основного боргу. Зрозуміло, чому в банку змінилися плани й чому він хоче повернути гроші, скажемо, не через 20 років, як споконвічно передбачалося, а завтра. Усьому провиною вони - мутні хвилі світової фінансової кризи, що докотилися до Росії. Але є чи підстави в банків для подібних прохань?

ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИМОГ

По-перше, відразу варто звернути увагу, що в даний момент, наскільки нам відомо, розсилаються листи не з вимогами, а із проханнями. Що-небудь вимагати банк може лише відповідно до зафіксованого в кредитному договорі умовами. Поки в банку немає підстав для вимоги (він повинен ще довести, що підстави є), листа-прохання сміло можна ігнорувати й продовжувати платити внески по наміченому раніше графіку. Але вже купили квартиру позичальникам все-таки коштує ще раз уважно перечитати свій кредитний договір і уточнити можливі підстави для витребування дострокового погашення кредиту.

Подивимося, що говориться на цей рахунок у стандартних договорах, використовуваних багатьма, хоча й не всіма іпотечними кредиторами.

ЗАЖАДАТИ ПОВЕРНЕННЯ КРЕДИТУ РАНІШЕ СТРОКУ МОЖУТЬ:

1. при нецільовому використанні позикових коштів - іпотеку видають на строго певні цілі: для покупки квартири по зазначеній адресі. Якщо зазначений у договорі об'єкт не придбаний, банк має повне право вимагати повернення грошей.

2. при наданні недостовірної або свідомо помилкової інформації - будь-яка неточність у документах може стати основою для повернення суми. Навіть якщо факт «сплив» уже після того, як банк схвалив кредитне досьє й видав гроші.

3. при непредставленні відомостей про фінансовий і майновий стан - у багатьох договорах прописаний обов'язок позичальника регулярно (звичайно - раз у рік) надавати відомості про доходи. Ігнорувати цей пункт позичальникові не можна, навіть якщо він справно вносить платежі.

4. при істотному зменшенні доходів. Цей момент пов'язаний з попереднім. Допустимо, боржник справно виплачує внески, регулярно звітує про доходи, але... перемінив роботу. Позичальник уважає, що зарплати, що зменшилася, буде досить, щоб виконувати зобов'язання перед банком, а в банку на цей рахунок може бути інша думка - і він вирішить не ризикувати й зажадати повернути весь кредит. Або розмір зарплати не змінився, але вона з білої стала «сіркою» (перетворилася в «непідтверджений дохід»). Яке зменшення доходу «схвилює» банк, залежить від конкретної ситуації. Але орієнтир такий: щомісячні виплати по кредиту не повинні перевищувати 50% від доходів родини позичальника.

5. при порушенні строків і/або зміні сум виплати кредиту. Боржників, які регулярно запізнюються з виплатою, ніхто не любить. Кількість припустимих прострочень і їхня тривалість установлюються кожним банком по-своєму. Звичайно допускається не більше трьох прострочень у рік на незначний строк або однократна тривала (від 15 днів) прострочення. Зменшення суми теж буде вважатися простроченням, якщо суму, що залишилася, позичальник вчасно не доплатить. Треба бути особливо уважним при внесенні грошей через посередника (наприклад, поштові відділення, банкомати інших банків і т.п.). Переклад іде кілька днів, а зі сплаченої суми часто стягується комісія. Буває, що ще напередодні дати прострочення була внесена потрібна сума, а прийшла вона на рахунок через три дні й не в повному обсязі - тоді однаково винуватий буде позичальник.

Варто нагадати, що на прострочений платіж нараховуються штрафи, а при надходженні коштів у першу чергу оплачується заборгованість і сума штрафів. Тому навіть при невеликому запізненні краще буде перестрахуватися й уточнити в співробітника банку необхідну для повного погашення заборгованості суму.

6. при невиконанні інших зобов'язань, позначених у кредитному договорі. Обов'язків у позичальника багато. От лише деякі: страхування закладеного майна, життя й здоров'я боржника; певний порядок використання «обтяженої» заставою квартири; інформування про зміну місця проживання, родиний стану або про висновок шлюбного договору, зміні складу прописаних мешканців; обов'язок позичальника не брати інших кредитів без узгодження із кредитором і маса інших пунктів, що різняться в різних банках. Порушення кожного з пунктів дає кредиторові «карти в руки»...

7. при зміні вартості заставного майна. (Ця єдина умова, що прямо стосується кризових часів, хоча втрата позичальником роботи або зниження його доходів теж може бути наслідком кризи.) Вартість застави повинна бути більше суми боргу, що залишився, - у цьому і є зміст забезпечення кредиту, гарантія повернення грошей кредиторові. Така ситуація особливо небезпечна в перші роки погашення для кредитів без первісного внеску: зниження ціни квартири на 5-10% може легко привести до того, що застава не буде «покривати» борг.

Однак навіть якщо банк знає, що вартість нерухомості падає, він ще повинен це довести, перш ніж вимагати дострокового повернення кредиту. Для цього викликається представник оцінної компанії, що і дає свій компетентний висновок. Позичальник теж має право викликати незалежного оцінювача, чий висновок цілком може не збігтися з думкою його колеги. Розбиратися, хто правий, буде суд, що може перетворитися в «битву оцінних компаній». Але в кожному разі на розгляд підуть місяці, а те й більше, так що напевно прийде «переоцінювати цінності» ще раз.

Отже, ми привели об'ємний список можливих «приводів» для дострокового повернення. У позичальника багато обов'язків (зовсім не тільки своєчасна оплата чергового внеску, як багато хто думають), але в цілому ці обов'язки здійсненні. Тому якщо не дати банку підстав, він і не піде «у настання». Проблема, мабуть, лише в останньому пункті, тому що можливе падіння цін на квадратні метри ніяк не пов'язане із сумлінністю боржника, але може боляче по ньому вдарити.

НЕВЕСЕЛИЙ РЕЗУЛЬТАТ

Допустимо, підстави для вимоги повернення кредиту дійсно є й позичальник з жахом чекає, коли дамоклов меч опуститься на його голову. Спробуємо холоднокровно розібратися в ситуації, щоб знати, як закон пропонує розставатися з майном.

Скажемо, трапилася прикра помилка, наприклад позичальники забув повідомити банк про зміну в прописці або зміні роботи. Варто спробувати виправити ситуацію якомога швидше. Для цього потрібно звернутися у відділ кредитування банку й уточнити, який порядок повідомлення.

Набагато складніше прийде тим, у кого змінилося фінансове становище. Раніше банки проявляли лояльність до боржників з тимчасовими фінансовими труднощами: проаналізувавши ситуацію, такому позичальникові могли запропонувати новий графік платежів. Але зараз важко розраховувати на подібну полегкість. У кожному разі переговори з банком краще почати якомога раніше.

На цьому етапі банк цілком може залучити поручителів - вони на однакових правах з позичальником відповідають за своєчасну виплату кредиту.

Якщо коштів на виплату кредиту немає й не передбачається, нічого не поробиш - прийде продати станову нерухомість. У цьому випадку є два варіанти.

1. Якщо банк згодний на продаж квартири, то варіант можна назвати «м'яким». У цьому випадку позичальник розміщає оголошення, самостійно або через риелтора знаходить покупця й продає житло за ринковою ціною. Звичайно така угода проводиться через партнерів банку-кредитора, адже останньому потрібні гарантії, що кошти надійдуть на його рахунок, а не підуть «ліворуч». Перед укладанням договору купівлі-продажу кредитор видає повідомлення, що продаж станової квартири здійснюється за згодою заставника. Обтяження знімається прямо в момент угоди - покупець одержує квартиру без обтяження, банк одержує суму невиплаченого боргу (природно, тільки основного боргу, без відсотків за користування кредитом, розрахованих на найближчі, скажемо, 10 років). Продавець одержує гроші, що залишилися від продажу. Буває, що на цей залишок він відразу купує собі інше житло, поскромнее.

2. Якщо банк не згодний на продаж застави, то необхідно спочатку виплатити борг і тільки потім, знявши обтяження, продавати квартиру. Якщо сума боргу, що залишився, невелика, можна спробувати неї взяти в кредит в іншого банку (природно, та ж квартира вже не може служити заставою для другого кредиту). У випадку з більшим залишком боргу доводиться продавати квартиру за зниженою ціною: тільки істотна знижка може змусити покупця віддати гроші до реєстрації договору-купівлі продажу. Залежно від району й класу квартири ціна може знизитися на 5-20%. Схема проведення такої угоди досить складна, у більшості випадків без риелтора її «провернути» малореально.

Схеми продажу нерухомості з-під застави використовуються не тільки при неможливості виплати боргу: ще недавно, при постійно зростаючих цінах на квартири, позичальникові було вигідно купити квартиру в інвестиційних цілях. Продаж квартири за ринковою ціною через 2-3 роки не тільки окупала виплачені відсотки по кредиту, але ще й приносила прибуток. У випадках рефінансування кредиту іншим банком або обміну квартири (покупки нової й продажу старої) також застосовується продаж з-під застави.

Ми описали ситуації, коли банк і позичальник домовилися й обоє розуміють, що в сформованих умовах продаж квартири неминучий. А якщо позичальник перестав виплачувати кредит і «пішов у відмову»? Тоді банк звертається в суд: надає кредитний договір і документи, що підтверджують підстави для витребування кредиту. Після позитивного рішення суду кредитор має право продати квартиру. Звичайно продаж квартири банком відбувається за зниженою ціною. У цьому випадку можлива ситуація, коли вартість квартири не покриє заборгованість: у суму заборгованості включається борг, нараховані штрафи й пени за прострочення й заборгованість. Квартира продана, але позичальник залишається усе ще повинен... Таке можливо й без саботажу з боку позичальника - у випадку обвалу цін на ринку нерухомості. Тоді знову подається судовий позов, цього разу для накладення арешту на майно позичальника. Цим займаються судові пристави на підставі виконавчих листів (судового рішення). Останнім часом з'явилася практика заборони виїзду за кордон по виконавчих листах.

ІНСТИНКТ «САМОСТРАХУВАННЯ»

На закінчення варто відзначити, що наведені тут ризики не можна застрахувати. Діючі нині правила страхування - квартири від ушкодження й загибелі, а позичальника від втрати працездатності або титулу (тобто права на квартиру) - не покривають таких ризиків, як втрата позичальником роботи, якщо він живий-здоровий, або зниження вартості квартири через економічні катаклізми. Тут страховики на допомогу не прийдуть. Що ж можна порадити? По-перше, сумлінно виконувати свої обов'язки, передбачені договором (для цього треба щонайменше уважно його прочитати!). Як не дивно, цим ви страхуєте себе від маси можливих претензій. Друга рада: створювати «заначки» на чорний день, тобто нагромадити суму, рівну 3-4 щомісячним виплатам по кредиту. Збирати «підшкірні» на випадок фінансових труднощів взагалі мудре рішення. Але саме на це далеко не завжди вистачає грошей і витримки!

Консультант: Костянтин Шибецкий, директор відділення іпотечного кредитування агентства нерухомості «Московський іпотечний центр»

ДУМКИ ЕКСПЕРТІВ

ІГОР ЖИГУНОВ, заступник голови правління Міського іпотечного банку:

Право вимоги дострокового повернення кредиту повинне бути чітко відбите в кредитному договорі або договорі іпотеки (зловмисникові). При цьому, як правило, «прописуються» насамперед випадки порушення клієнтом зобов'язань (прострочення платежів, псування майна й т.д.). Ніякої особливої тенденції до витребування кредиторами дострокового повернення кредиту на тлі кризи ми не зауважуємо.

Що до цінової ситуації на ринку житла, те зараз у деяких сегментах (насамперед житло економ і бізнес-класу) намітилася невелика корекція долілиць, а в деяких - стагнація. Але навіть якщо зниження по окремих категоріях досягне 10-15%, це лише поверне ціни до рівня початку 2008 р. Ніякої трагедії тут немає. При цьому варто звернути увагу, що зараз формується колосальний відкладений попит. Споживач поки нічого не купує, він «пішов у готівку» і чекає, як далі поведеться ринок. Найімовірніше, уже в наступному році й далі ми побачимо серйозне скорочення темпів уведення нового житла й реалізації нових проектів, що цілком може привести до чергового росту цін на житло через 1,5-2 роки. Так, ряд експертів прогнозують можливий ріст вартості житла в 2010 р. мінімум на 40-50%.

ДЕНИС МАСЛОВ, начальник керування андеррайтинга й методології Національного резервного банку:

Корекція на ринку нерухомості вже почалася, але значного падіння цін ми не прогнозуємо. Якщо взяти 1998 р., то криза привела до зниження вартості житла на 30-35%, причому пік падіння довівся на 2000 р. Але ми, на щастя, живемо не в 1998 р.: поточна економічна ситуація істотно відрізняється від тієї, котра була в той час. Коливання в 5-10% не приведуть до значного збільшення попиту на житлові кредити. Адже нині люди з побоюванням дивляться в майбутнє й на тлі скорочень у багатьох компаніях намагаються приймати зважені рішення.

У даний момент на ринку іпотечного кредитування зложилася дуже складна ситуація. По суті, продовжують видавати іпотечні кредити тільки кілька банків, у тому числі й наш. Ми як і раніше працюємо з тими, хто збирається купувати квартиру або таунхаус, але поточні обсяги кредитування, звичайно, непорівнянні з тими, які минулого всього кілька місяців назад. Безумовно, людей отпугивают і високі процентні ставки, і значний розмір первісного внеску, але кредити все-таки продовжують видаватися.

Якщо угода за участю іпотечного кредиту відбулася, то далі банк, як і позичальник, діє в межах своїх прав і обов'язків, установлених у кредитному договорі. Якщо угода передбачає можливість дострокового витребування повернення кредиту при знецінюванні застави, то банк рано або пізно дійсно може цим скористатися. Якщо подібна умова не застережена, то просто так достроково зажадати повернення всіх боргів для банку буде проблематичним. Максимум, що кредитор може зробити, - запропонувати частково або повністю погасити кредит. При цьому позичальник вправі самостійно вирішити, погоджуватися чи ні. Листа про дострокове погашення кредиту, наскільки я розумію, розсилав тільки один банк, і те пропонувалося повернути не всі, а лише частина заборгованості. Вимога погасити кредит повністю може привести до дефолту позичальника: а який у цьому зміст, особливо якщо той справно платить по рахунках? Що до часткового погашення заборгованості, те ці пропозиції не так вуж безпідставні: якщо їсти можливість зменшити свої зобов'язання, то в поточній ситуації краще використовувати цей шанс. Чим менше залишок заборгованості, тим менше сума відсотків і щомісячний платіж.

І ще, до питання про поручителів. Коли в договорі передбачена можливість дострокового витребування кредиту у випадку знецінювання застави, але позичальник не в змозі виконати вимогу, банк може переадресувати претензію поручителеві. Але швидше за все, до накладення стягнення на його майно справа не дійде. По-перше, передана в заставу квартира (куплена позичальником із залученням іпотеки) хоч чогось, так коштує. А по-друге, якщо застави недостатньо, те заборгованість буде погашатися за рахунок іншого майна позичальника або його доходів.

Джерело: financialfamily.ru