Ощадбанк придумав свій іпотечний стандарт

Поки відродження схлопнувшейся в кризу іпотеки відкладається, Ощадбанк придумав, як змусити працювати свій портфель кредитів на покупку житла. Нові правила допоможуть йому закласти або перепродати іпотечні позички на сотні мільярдів рублів і, можливо, пожвавити вторинний ринок іпотечних паперів.

Можливо - тому що не всякий інвестор готовий вкладати гроші у високорискованние паперу, навіть якщо їхнім емітентом виступає держбанк, а якщо й готовий, те за гарну премію. Але не факт, що Ощадбанк піде назустріч бажанням ринку, адже попит на його папери й так гарантований: вони просто осядуть у портфелі Вєба, що управляє коштами ПФР.

ОСТАННІ СТАНУТЬ ПЕРШИМИ

Ощадбанк разом з АИЖК розробив кредит «Іпотечний стандарт»: предмет іпотеки по ньому оформляється стандартному зловмисникові, що позичальники повинні реєструвати в ЕГРП. Новий стандарт запущений Ощадбанком для висновку іпотечних кредитів на вторинний ринок, не приховують розроблювачі

Пряма мова «Іпотечний стандарт Ощадбанку націлений на розвиток вторинного ринку іпотеки» Заступник гендиректора АИЖК Андрій Семенюк

про новий іпотечний продукт Ощадбанку:

«Іпотечний стандарт» Ощадбанку, що він буде тепер використовувати, не є стандартом АИЖК, але він зроблений з урахуванням наших наробітків. «Іпотечний стандарт» - це продукт, націлений на розвиток вторинного ринку іпотеки. Стандарт потрібний для підвищення в перспективі обороту зловмисників і випуску іпотечних цінних паперів з метою рефінансування іпотечних кредитів. Розвиток вторинного ринку є однієї із тридцятимільйонні стратегії розвитку іпотечного кредитування, над якою працює АИЖК і банківського співтовариство. У робочу групу входить і Ощадбанк, ми плануємо завершити розробку стратегії до кінця цього року. Стратегія готується відповідно до доручення Ради по реалізації національних проектів, що було зроблено влітку цього року.

. Зловмисники дозволяють формувати однорідні пули іпотечних кредитів, платежі по яких виступають забезпеченням для коштовних паперів, що випускаються банком.

На вторинний ринок Ощадбанк виходить одним з останніх. Коли інші гравці намагалися першими секьюритизировать іпотеку, він зберігав спокій і продовжував видавати кредити за власними стандартами. Не оформляв їхніми зловмисниками й не дуже піклувався про те, як рефінансувати свій портфель. Тепер усе змінилося: майже полтриллиона рублів лежать мертвим капіталом, у той час як банку потрібна ліквідність, як мінімум, для виконання урядового завдання по кредитуванню економіки.

КРИЗА - ЧАС МОЖЛИВОСТЕЙ

Запуск Ощадбанком нового стандарту збігся із двома подіями на кризовому ринку. По-перше, АИЖК удалося вмовити ЦБ кредитувати банки під заставу іпотечних цінних паперів, гарантованих агентством. АИЖК розраховує, що ЦБ за даною схемою міг би рефінансувати до 500 млрд руб. Першим такою можливістю скористався МБРР, на черзі - « Абсолют-Банк»

Пряма мова «Банки одержать додаткову ліквідність, рефінансуючи іпотечні цінні папери» Заступник голови правління «Абсолют Банку» Олег Шпаків

про рефінансування іпотечних цінних паперів:

«Абсолют Банк» розглядає можливість випуску іпотечних цінних паперів, зобов'язання по яких будуть забезпечені поручництвом АИЖК. Обговорювана угода передбачає секьюритизацию портфеля іпотечних кредитів банку шляхом випуску облігацій з іпотечним покриттям відповідно до вимог ФЗ «Про іпотечні цінні папери». Облігації, забезпечені іпотечним покриттям, можуть бути випущені на загальну суму до 6 млрд руб. По старшому транші облігацій повинне бути надане додаткове забезпечення у формі поручництва АИЖК.

Поручництво передбачає солідарну відповідальність АИЖК по зобов'язаннях емітента виплатити непогашену номінальну вартість облігацій і накопичений процентний (купонний) дохід по них. Облігації з іпотечним покриттям, забезпечені поручництвом АИЖК, можуть бути включені в ломбардний список Банку Росії без пред'явлення додаткових вимог до наявності в них міжнародного рейтингу, що дозволить банку-ініціаторові одержувати додаткову ліквідність шляхом рефінансування таких іпотечних цінних паперів.

Залежність між одержанням рефінансування й кредитною активністю банків на ринку іпотеки не пряма. Сьогодні проблема ліквідності перед банківською системою не коштує, і стриманість у видачі позик пояснюється не відсутністю коштів, а усе ще високим ступенем ризиків.

і «Райффайзенбанк».

По-друге, у найближчі місяці вкладати кошти в іпотечні цінні папери може почати ВЄБ, керуючий коштами Пенсійного фонду. Так що ЦБ - не єдиний потенційний кредитор для Ощадбанку. Улітку депутати прийняті виправлення в закон про інвестування коштів пенсійних нагромаджень, відповідно до яких застраховані особи до 30 вересня могли передати свої кошти в один із двох інвестиційних портфелів: консервативний або розширений. З 1 листопада  кошти «мовчунів» будуть інвестуватися по розширеної инвестдекларации, у яку включені іпотечні цінні папери, випущені по російському законодавству.

УТОРОВАНА ДОРОГА

Рефінансуванням іпотечного портфеля в ЦБ уже щосили користується інший держбанк, «ВТБ24», що у серпні випустив іпотечні облігації на 6 млрд руб., взяв їх на власний баланс і заклав на три місяці за схемою РЕПО. Той же сценарій більшість експертів передбачає й відносно іпотечних облігацій Ощадбанку. Для держбанків такий механізм, по суті, означає, що держава на якийсь час купить іпотечні кредити в самого себе. Головні мінуси цього рішення - у тім, що кошти залучаються на короткі строки й не вирішують проблем з недостачею довгострокового капіталу.

НОВІ ОБРІЇ

Набагато цікавіше для банку знайти інвестора, що купив би його іпотечні облігації. Але поки ринковий попит на такі інструменти з боку пенсійних фондів і керуючих їхніми коштами компаній обмежений: вони уникають довгих паперів, які на волатильном ринку просідають сильніше всього. До того ж, у котирувальному списку А1 поки тільки два банківських іпотечних випуски на суму 5 млрд руб. і два АИЖК - на 17 млрд руб., і практика інвестування в такі папери ще не зложилася

Пряма мова «Практика інвестування в іпотечні облігації ще не зложилася» Гендиректор КК «Регіон Єссет Менеджмент», голова інвестиційного комітету НАПФ Андрій Жуйков

про інвестування в іпотечні облігації:

В основному випуски іпотечних облігацій, які робилися російськими банками, розміщалися серед західних інвесторів. Паперів, випущених по російському законодавству, у котирувальному списку небагато. І я не думаю, що зараз, коли банки почали випускати іпотечні цінні папери з поручництвом АИЖК, що управляють пенсійними коштами кинуться їх купувати. Передбачається, що ці папери більше надійні, чим звичайні випуски корпоративних емітентів, однак практика інвестування в іпотечні облігації ще не зложилася.

Додатковий фактор, що стримує ці інвестиції пов'язаний з особливостями обліку прибутковості від інвестування коштів пенсійних нагромаджень. Незважаючи на те, що компанії управляють довгими грошима, щороку вони повинні переоцінювати активи. І у випадку одержання інвестиційного збитку зобов'язані компенсувати його за рахунок власних коштів. Що робити із цим «мінусом», поки ніхто не знає, і тому керуючі будуть обережно інвестувати в довгі папери, які, це видно на прикладі облігацій АИЖК, при падінні ринку просідають сильніше всього.

Попит на іпотечні облігації може бути підтриманий за рахунок покупок Вєба, инвестдекларация якого передбачає можливість придбання іпотечних цінних паперів для розширеного портфеля. Але поки постанови правительства про додаткові вимоги по інвестуванню коштів пенсійних нагромаджень у ці папери немає. Кого зможуть зацікавити іпотечні цінні папери Ощадбанку, якщо вони будуть випущені, буде залежати від запропонованої прибутковості. Виходячи з поточної кон'юнктури при прибутковості 10% і нижче - це будуть гроші Вєба, при прибутковості в 12 - 15% ними зацікавиться ринок.

Інвесторів могла б зацікавити прибутковість в 12 - 15%. Однак навряд чи Ощадбанк побалует ринок таким купоном. Параметри нового стандарту передбачають ставку по кредитах в 14,75 - 15,75% при первісному внеску в 30% від вартості житла. За таких умов ставка купона може виявитися на рівні всього 10% річних і здатна зацікавити хіба що ВЄБ. Але якщо вже держава вирішить підтримати

Пряма мова «Упередження до іпотечних облігацій ні» Начальник керування інвестиціями КК «Солид Менеджмент» Микита Коренцвит

про привабливість іпотечних паперів для портфельних інвесторів:

У компаній, що управляють коштами НПФ, досить вузька інвестиційна декларація, обмежені котирувальним списком А1, іпотечних паперів там зараз небагато. Якщо нові іпотечні цінні папери будуть попадати в цей список, керуючі будуть їх купувати при наявності гарантій по паперах і цікавій прибутковості. Зараз ціни на облігації практично повернулися на докризисний рівень, тому іпотечні цінні папери обов'язково зацікавлять ринок, якщо по них буде запропонована приваблива премія. Упередження до іпотечних облігацій ніякого ні, це досить цікавий об'єкт для інвестування. Це стосується й іпотечних цінних паперів Ощадбанку, якщо вони будуть випущені. Якщо прибутковість буде низкою, їх може купити ВЄБ, керуючий коштами ПФР. Тим більше, якщо держава поставить перед ним завдання підтримати іпотечне кредитування.

іпотечний ринок, попит на папери Ощадбанку практично забезпечений.

Джерело: www.slon.ru