Нерухомість: що варто купувати якомога швидше?

Криза кардинальним образом змінив весь ринок нерухомості, обрушивши не тільки ціни, але й плани будівельників і держави. За 9 місяців ціни на житло в Москві впали в середньому на 35-40% і, цілком імовірно, як прогнозують експерти, осінь принесе нове здешевлення. Уперше за багато років житло стало доступніше, говорять багато хто аналитики, називаючи сьогоднішню ситуацію часом «термінових придбань».

Прогнозів сьогодні побоюються всі учасники ринку нерухомості, намагаючись у такий спосіб «не провокувати» вторинного обвалу цін. Є думка, що насправді житло, як і фондові показники, уже побувало на «другому дні» у період паніки й розгубленості на початку кризи, коли забудовники здавали побудовані будинки оптом з дисконтом до 70%, і може повернутися на нього тільки при новому погіршенні макроекономічної ситуації.

Прихильники «другої хвилі» - ті, хто прив'язує вартість метрів до ціни на нафту й курси валют - затверджують, що сьогодні всі найважливіші показники, у тому числі, іпотека, відповідають 2003-2005 рокам. Тоді вартість «квадрата» була на рівні 2 тис. доларів. Отже, говорять вони, до осені метр опуститься ще на 50% у порівнянні із сьогоднішньою вартістю в 4-4,3 тис. доларів. «Песимістичний сценарій можливий, звичайно, але тільки за умови великого краху всієї економіки, що сьогодні не представляється можливим, - говорить Погляду керуючий партнер компанії Realty Sutter Consulting Дмитро Рошальский. - Зараз рано говорити про зростання макроекономічних показників, хоча та ж ціна нафти далека від зимової». Проти нового обвалу говорить той факт, що поступово з ринку йде накопичений запас квартир, у першу чергу, у новобудовах. Особливо помітно зменшилася кількість пропозицій низькоякісних квартир - на 23%, якісних недорогих квартир - на 11%, квартир бізнес-класу - на 4,4%, елітних квартир - на 2%.По категоріях вартість квадратних метрів столиці виглядає в такий спосіб: найдешевші «квадрати» - це «хрущевки» і «радянська панель» зразка початку 70-х років - коштує сьогодні 118 тис.рублів. У міру росту цін житло розподілилося так: сучасна панель - 126,4 тис.рублів, «старий» цегла в 5-поверхових будинках - 127,8 тис., моноліт-цегла - 140,9 тис., «сталінські» удома - 154,9 тисяч. «Попит дійсно майже нульовий, - говорить Погляду директор московського бюро нерухомості Олег Наумов. - Але й нового житла незабаром не буде. Закладено на всю Москву не більше 18-20 будинків. Це - мизер. Таким чином, сьогодні заставляється потужний фундамент під дефіцит пропозиції, що і забезпечить підйом цін».«Такого демпінгу, як сьогодні, не було й не буде ще років 10-12, або не буде взагалі ніколи, - говорить Погляду виконавчий директор National Building Realty Estate Антон Заболоцкий. - Звичайно, можливості людей стали теж значно менше, але все-таки дисконт повинен спрацювати на рішення квартирного питання для дуже багатьох».Така ж думка в експертів журналу Forbes, які радять сьогодні здобувати 3 речі - житло, діаманти й автомобілі. Згідно даним аналітичного відділу бюро нерухомості «Агент 002», до 2012 року кількість зданих новобудов скоротиться більш ніж в 10 разів у порівнянні з 2009 роком, що зв'язано зі значним зменшенням об'єктів будівництва. Це викличе ріст цін уже з початку 2011 року на 30-40%. Зараз у Москві на початковій стадії будівництва перебуває всього три об'єкти.Відповідно до запланованих строків здачі об'єктів державної комісії в період з 2010 по 2012 роки в столиці будівництво комерційного житла буде вестися лише по 16 адресам, говориться в повідомленні бюро нерухомості. Відзначимо, що на будівництво одного монолітного будинку в середньому йде від 18 до 20 місяців, на зведення панельного будинку - від 10 до 14 місяців. У цей час на первинному ринку столиці виставлені квартири по 224 адресам, з них по 116 будівництво ще не завершено. При цьому об'єкти по 100 адресам повинні бути уведені в експлуатацію вже в нинішньому році.Таким чином, обсяг пропозиції на первинному ринку Москви вже через 2 роки скоротиться більш ніж в 10 разів, що може привести до галопуючого росту цін на житло в столиці з 2011 року, прогнозують експерти «Агента 002».«Криза знищила кредитну базу всіх російських девелоперов, - говорить аналітик компанії « Перспектива-Хх1» Олег Еникеев. - Первинне житло вже сьогодні починає «провалюватися». З кінця минулого року припинена робота над новими проектами. Продають тільки будинки, що добудовуються, а обсяги не збільшуються».За даними компанії, з початку року число реалізованих об'єктів у столиці знизилося на 9,5%. У цілому зараз у новобудовах на продаж виставлено 4,2 тис. квартир, це близько 500 тис. метрів житлової площі. На частку квартир економ-класу доводиться 49% об'єктів, бізнес-класу - 31%, а елітних квартир у новобудовах - 20%. Аналитики «Агента002» уважають, уже до середини 2010 року обсяг пропозиції буде вичерпаний приблизно на 80%. А к 2012 року на ринок буде виведено за приблизними оцінками від 180 до 400 тис. квадратних метрів загальної площі. Якщо врахувати, що житлова площа в будинку звичайно займає від 50% до 80% від загальної залежно від типу об'єкта, то обсяг пропозиції первинного ринку житла складе, якщо вважати за верхніми показниками, від 140 до 320 тис. квадратних метрів. Тобто як мінімум в 3 рази, а як максимум - майже в 7 разів менше, ніж зараз. Відзначимо, що ріст цін на нерухомість у середньостроковій перспективі, пов'язаний із прийдешнім дефіцитом пропозиції, прогнозують не тільки аналитики, але й самі будівельники.Є й ще один істотний момент - демографічний. За прогнозом російського Центра міграційних досліджень, населення Москви буде приростати приблизно на 1 млн. чоловік за десятиліття. Усім потрібне житло, отже, при вкрай повільних темпах будівництва, які відстають від світових стандартів, і низьких обсягах, нерухомість приречена на затребуваність.Деякі експерти відзначають і інші фактори, які в тім або іншому ступені сприяють зниженню обсягів нового житла, наприклад, прийняття в травні 2005 року закону про участь у пайовому будівництві й введення виправлення в Земельний кодекс, що стосується обов'язкового проведення аукціону при розподілі земельних ділянок. Фактична заборона «крапкового будівництва», прийнятий наприкінці 2007, поставив під сумнів багато об'єктів, що перебувають уже на стадії реалізації. З іншого боку, підвищення цін на нерухомість почнеться тільки у випадку росту купівельної спроможності росіян, що сьогодні «лежить на дні». З огляду на ці думки аналітиків і та обставина, що ринок нерухомості не так швидко реагує на зміни в економіці, можна зробити кілька висновків. Перше: сьогоднішні ціни на житло плюс-мінус 5-10% протримаються, як мінімум, 6-9 місяців, після чого почнеться ріст. Друге: уже, що відбулося падіння, вартості «квадратів» на 30-40% є самим більшим і можливо останнім на найближчі роки й, отже, дає можливість вирішити квартирне питання тим, хто мав нагромадження до кризи. Третє: рішучість федеральної влади понизити іпотечні ставки до рівня «доступності» 3-х літньої давнини на рівні 12-15% річних надасть дуже багатьом росіянам реальну можливість поліпшити свої житлові умови. Якщо банки знову почнуть кредитувати населення під покупку нерухомості, то це перша ознака того, що от-от почнеться ріст цін і самий час купувати.

Джерело: www.vz.ru