Малий бізнес і нерухомість: проблеми й перспективи
Тема про нерухомість в сфері малого бізнесу залишається актуальної протягом майже двадцяти років і викликає чимало питань і претензій підприємців до рішення проблем, пов'язаних з нерухомим майном і орендою приміщень. Так у квітні 2009 року в суспільні ради при адміністраціях районів Санкт-Петербурга продовжували надходити питання представників малого бізнесу про надання оренди й продажу приміщень. Так, приміром, у Кіровськом районі в ОС звернулося за квітень із питаннями про орендні відносини 3 чоловік. У Червоногвардійському районі підприємці звернулися з листом по питанню воспрепятствования проведення аукціону ВАТ «Фонд майна Спб». По обігах представників суб'єктів малого підприємництва було підготовлено два листи в органи державної влади Санкт-Петербурга, начальникові КУГИ Червоногвардійського району, голові Суспільної ради по малому підприємництву при губернаторі Спб. У Пушкінському районі Суспільною радою по малому підприємництву при адміністрації Пушкінського району Санкт-Петербурга були підготовлені листи на адресу заступника голови адміністрації Пушкінського району Санкт-Петербурга Боголюбовой Т.В, голові Суспільної ради по розвитку малого підприємництва при губернаторі Санкт-Петербурга Е.О.Церетели, заступникові прокурора Пушкінського району Санкт-Петербурга Е.В.Кононова, главі муніципального утворення п.Шушари В.С.Бушманову, прокуророві Пушкінського району Д.Н.Харченкову, начальникові Керування нерухомого майна Колпинского й Пушкінського районів Санкт-Петербурга А.Л.Ворсину. Актуальним питання нерухомості для малого бізнесу залишається й сьогодні. Більше того, цього року проблеми загострилися в зв'язку з економічною кризою. Фінансові катаклізми наша країна пережила в 1998 році, коли відразу обрушилася криза, поплутавши всі карти на ринку, що зароджувався, нерухомості. Десять років через, коли щось схоже вже пройдене, цілком закономірним представляється бажання провести паралель між кризами 1998 і 2008 - 2009 р. Зрозуміло, проводити повний порівняльний аналіз поки рано, тому що поточна криза ще не завершилася. Однак деякі попередні оцінки за допомогою експертів зробити вдалося. Восени 2008 року стало ясно, що криза досягла границь нашої країни, у тому числі й Санкт-Петербурга. Припинилося кредитування з боку іноземних інвесторів, що, зрозуміло, відбилося й на ринку нерухомості. Втім, дане обставина, тим самою немаловажною відмінністю між двома кризами.ПРОБЛЕМИ МАЛОГО БІЗНЕСУ В СФЕРІ Недвижимостивопрос розміщення бізнесу у творця власної справи виникає відразу ж від дня реєстрації підприємства. Часто представники малого бізнесу, зареєструвавши юридичну адресу в офіційних документах, орендують приміщення по іншій адресі. Проблеми виникають через декілька причин. По-перше, підприємця не влаштовує ціна оренди приміщення, по-друге, місце розташування приміщень, розміри площі й інші обставини. Зокрема, при реєстрації фірми місто не надає приміщень малим підприємцям. Щоб одержати необхідну площу в оренду в міста, підприємцеві доводиться брати участь в тендері, умови якого, насамперед, націлені на одержання більше високої ціни за орендовану площу, і тільки після цього враховується значимість бізнесу. До того ж вартість квадратного метра від КУГИ часом вище, ніж у приватному секторі, що також змушує підприємця вибирати більше доступний і більше дешевий варіант.Не поспішають підприємці приватизувати й викуповувати орендовані в КУГИ приміщення. Причини криються як у недоступній ціні оренди приміщень, так і в умовах приватизації, а також в одержанні кредитів на покупку нерухомості, уважають підприємці. У підсумку, у ряді районів міста у квітні 2009 року не було подано жодного заяви на викуп приміщень.КРЕДИТУВАННЯ Десять років тому кредитування в Росії не було так розвинене, а поняття іпотечного кредитування, можна сказати, практично не існувало й зовсім. Сьогодні ж криза істотно вплинула на іпотеку, привів до значного падіння купівельного попиту. «Виросли процентні ставки, багато банків відмовилися від іпотечних послуг і, як слідство, іпотечні покупці практично зникли з ринку. Не варто упускати й той факт, що кредитування забудовників не було настільки актуально як зараз. Як свідчать експерти, тоді ринок складався з невеликих компаній, накладні видатки в яких були непорівнянні з нинішніми. Не було величезних корпорацій, що затівали мегапроекти строком на кілька років. Із цих причин у будівельників не виникало необхідності в мільйонних кредитах, гроші вкладалися тільки в необхідне, про перспективний розвиток і розширення бізнесу в основному мові не було. Зараз компанії несуть безліч обтяжень, зокрема, зниження кредитування будівельної галузі змушує забудовників відмовитися від багатьох проектів. «Сьогодні забудовникам стало набагато сутужніше одержувати кредити в банків, - повідомляє Юлія Гераськина, директор по продажах компанії « Миєль-Новобудови». - Зміни лімітів і вимог спрямовані на реалізацію проектів з високим рівнем пророблення документації, ступеня готовності й більше твердими цільовими призначеннями кредитування». І хоча деякі великі банки (наприклад, Ощадбанк Росії) продовжують активно кредитувати будівництво, щоб одержати кредит, потрібні «ідеальні» проекти.Строительствокардинальние відмінності кризових ситуацій зв'язані також з обсягами будівництва. При цьому, як ні парадоксально, якщо в 1998 році досить тендітна економіка дала імпульс для прискореного розвитку ринку нерухомості, те нинішня криза спрацювала як гальмо, спровокувавши сильні скорочення обсягів будівництва. У кризу 1998 року намагалися більше будувати, більше продавати. Причому будувалося тоді в основному житлі масової забудови. Сьогодні ситуація на ринку зворотна. Будувати сталі менше, до того ж будівництва заморожуються, значна частка житла будується по держзамовленню, відповідно, на ринку практично нічого не залишається. По оцінках експертів, у Санкт-Петербурзі заморожене від 30 до 40 відсотків будівельних об'єктів. И хоча ціни на нерухомість за час кризи принизилися, для представників малого бізнесу вони як і раніше залишаються недоступними.
ЩО ЗРОБЛЕНО ЗА ОСТАННІМ ЧАСОМ?У Санкт-Петербурзі діє програма підтримки малого бізнесу по відшкодуванню витрат по орендній платі. За 2008 рік підприємцям відшкодовані видатки по оренді в сумі 77 млн. руб. В 2009 році на ці мети виділене 100 млн. руб. Для підтримки інноваційних проектів в сфері малого бізнесу у місті розробляється проект створення інкубаторів і технопарків.У квітні цього року КУГИ видав розпорядження про приватизацію приміщень, орендованих представниками малого й середнього бізнесу. На підписі ще 21 документ, однак видати їхній комітет не може: в орендарів є заборгованість перед скарбницею. Розпорядження офіційно опубліковані в «Віснику Фонду майна» і набутили законної сили. «Публікація необхідна, тому що по об'єктах, які будуть здобуватися на виплат, повинна бути зазначена актуальна ставка рефінансування ЦБ. При розрахунку платежів будуть використовуватися дані на день публікації», - пояснює заступник генерального директора Фонду майна по приватизації Антон Бучнев. Поки мова йде про п'ять приміщень. Найдорожче - антикварний магазин на розі Малої Садової вулиці й Невського проспекту. Його офіційна адреса: Мала Садова, 3/54, саме тому орендар одержала право викупити об'єкт, адже Невський проспект значиться в списку «заборонених» магістралей. Площа приміщення - 338 кв.м. ГУП «ГУИОН» оцінило встройку в 95,3 млн рублів (всі ціни в розпорядженнях КУГИ приводяться без обліку ПДВ), по 280 000 рублів за «квадрат». Висока вартість, насамперед, пояснюється локацією. До речі, при оцінці всіх приміщень ураховуються обтяження у вигляді діючих договорів оренди. Другий об'єкт - встройка на Звенигородській вулиці, 4 площею 33 кв.м. Її орендує компанія «Лукум», тут розташована офіс магазина із продажу меблів. По оцінці ГУИОН, приміщення коштує 2,7 млн рублів (81 000 руб./кв.м). Третя адреса - встройка на Кирочной, 23 площею 67 кв.м. Ринкова оцінка приміщення - 4,6 млн рублів, по 68 000 рублів за «квадрат». Порівняно невелика сума пояснюється тим, що об'єкт розташований у дворі. Зараз у ньому йде ремонт, можливе призначення - офіс. Наступний об'єкт - приміщення охоронного підприємства площею 90 кв.м на Пушкінській вулиці, 12. Його вартість - 12,7 млн рублів, по 141 000 рублів за квадратний метр. Останнє викуповувати^ся помется, щоМ, - офіс компанії «Леноблреставрация» на вулиці Рилєєва, 20/51 площею 173 кв.м. Він коштує 11,4 млн рублів (66 000 рублів за «квадрат»).Чотири об'єкти з п'яти викупляються з розстрочкою. Орендар приміщення на Кирочной вулиці в заяві про приватизацію вказав, що плата буде внесена одноразово. «Найближчим часом може вийти ще 21 розпорядження, - розповідає Антон Бучнев. - КУГИ підпише їх, як тільки переконається, що в орендарів немає боргів. Сьогодні зложилася дивна ситуація: майже всі підприємці, що подали заяви на викуп, заборгували міській скарбниці. Поки вони не розрахуються з бюджетом, ні про яку приватизацію мови бути не може. Хоча це сумлінні орендарі, на момент прийняття закону боргів у них не було. При цьому суми заборгованостей варіюються від 12 рублів до декількох десятків тисяч. У когось це невеликі «хвости» по платежах, хтось не врахував у розрахунках індексацію ставок з нового року. Ми настійно радимо: подаючи заяву на викуп (і після подачі, у процесі підготовки КУГИ документів), уточните в інспектора відсутність заборгованостей по орендній платі». Зобов'язання по оплаті договору оренди припиняються після внесення орендарем-покупцем першого платежу за договором купівлі-продажу. При цьому сам договір діє аж до реєстрації права власності у ФРС. «На реєстрацію піде не менш півтора місяців. Весь цей строк підприємцеві не потрібно оплачувати оренду. Незважаючи на те, що мова йде про чималі суми, місто пішов на цей крок», - додає г-н Бучнев.
Варто помітити, що право на викуп мають тільки представники малого й середнього бізнесу, які до моменту набрання чинності федеральним законом (серпень минулого року) займали встройки не менш трьох років і не мали заборгованостей по орендній платі. Відповідно до міського закону приватизувати можна приміщення площею до 500 кв.м, якщо вони розташовані на магістралях, не зазначених в «заборонному» списку (оказавшиеся в ньому встройки переходять у спеціальний фонд оренди). Можна скористатися розстрочкою на два роки. Орендар повинен написати заява, типова форма якого є в районних агентствах. Агентства КУГИ розглядають заявки, що надійшли, і перевіряють, чи відповідають вони критеріям приватизації.
Після цього КУГИ посилає запити в профільні комітети й відомства: у КГИОП, у Росрегистрацию, у МНС і роблять запити про середню чисельність працівників підприємства за минулий календарний рік, перевіряють можливість віднести орендаря до суб'єктів малого й середнього підприємництва. На це в найкращому разі підуть дві-три тижні. Якщо все в порядку, документи передаються ГУП «ГУИОН» для проведення ринкової оцінки. На підготовку звіту потрібно не менше місяця. Після одержання звіту про оцінку КУГИ перевіряє відсутність заборгованості в орендаря. І тільки після цього видає розпорядження про приватизацію. Воно передається до Фонду майна, що і укладає договір купівлі-продажу. Фонд відправляє орендареві підписаний проект контракту (якщо передбачено розстрочку, у документі втримується умова про заставу) і забезпечує разом з покупцем реєстрацію переходу права власності на об'єкт нежитлового фонду (реєстрацію застави) у Росрегистрации.
Сьогодні, за даними КУГИ, подано вже близько 300 заяв про приватизацію. «Їхня кількість росте з кожним днем, - уточнює Антон Бучнев. - Після перших розпоряджень число бажаючих збільшиться в рази. Людям важливий приклад: подивитися, як і що вийде в інших, який цінник установлює місто та ін. Як тільки ситуація стане для них зрозумілої і ясної - вони прийдуть із заявами». Питання ціни на сьогодні залишається найбільш істотним. Улітку минулого року, коли був прийнятий федеральний закон про викуп нежитлових приміщень, підприємці самостійно прораховували потенційну вартість своїх «квадратів», однак зараз орієнтуватися на ці цифри нема рації. «Якщо порівнювати з докризисними цінами, по неліквідних приміщеннях ми відзначаємо спад на 50%, по ліквідним - на 30-40%, - розповідає заступник генерального директора по оцінці майна ГУИОН Сергій Грибовский. - Розкид вартості встроек дуже значний і залежить від декількох факторів. Ключовий - місце розташування, його «внесок» у ціну об'єкта може досягати 70%. Інші істотні фактори: площа об'єкта, тип входу, займаний поверх, стан, наявність комунікацій, висота приміщень. Найдорожчими виходять діючі торговельні крапки, розташовані в безпосередній близькості від транспортних і людських потоків. Потім ідуть офісні й виробничо-складські приміщення». У квітні підписаний перший договір купівлі-продажу в рамках закону про цільову приватизацію приміщень, орендованих малим бізнесом. Компанія «Парі» придбала в міста встройку площею 67 кв.м, що вона займає в будинку на Кирочной вулиці, 23, літ. А. Орендар подав заявку на викуп приміщення, що знімає з 2002 року, на початку січня. «Я був першим у місті», - затверджує генеральний директор ТОВ «Парі» Ілля Жаворонков. Оформлення документів зайняло три місяці. ГУИОН оцінив об'єкт в 68 000 за «квадрат» (усього 4,6 млн рублів, з урахуванням ПДВ - 5,3 млн рублів). Зараз тут іде ремонт, можливе призначення - офіс. «Якщо говорити про організацію, то мене все влаштовує, тільки дуже дорого, - коментує г-н Жайворонків. - Я розраховував, що приміщення оцінять відсотків на 30 нижче ринковій вартості, а в підсумку вийшло на 25% дорожче ринку». При цьому підприємець не став просити розстрочку й виплатить всю суму відразу. «Радий бути «Юрієм Гагаріним», - говорить Ілля Жаворонков, якому під час ідписання договору врочисто вручили пляшку шампанського. - Упевнений, що найближчим часом за мною підуть багато хто: до мене звертаються колеги й знайомі, задають питання про процедуру, найбільше їх цікавлять строки оплати й ціна». Приміщення на Кирочной, 23 - не єдина площадка Іллі Жаворонкова. Він також орендує встройки біля станції метро «Піонерська» і Сінної площі, які використовуються під будівельні магазини. Рішення про їхню подальшу долю орендар поки ще не прийняв. Як розповів заступник генерального директора Фонду майна Петербурга Антон Бучнев, усього підписані розпорядження про приватизацію п'яти встроек, готові пакети документів ще по 24 приміщенням. Усього ж у КУГИ Санкт-Петербурга на сьогодні подано 360 заяв на викуп орендованих об'єктів загальною площею 41 853 кв.м.ЩО НЕОБХІДНО ЗРОБИТИ? Недавно правительство Москви виразило сумнів щодо ефективності мер, запропонованих правительством Росії по підтримці малого підприємництва в частині пільгових ставок по оренді офісів. З погляду адміністрації Москви пільгові ставки повинні бути значно нижче, запропонованих правительством Росії. По оцінках аналітичного центра www.irn.ru, певна логіка в словах представників московської влади є. За словами керівника Департаменту підтримки й розвитку малого підприємництва правительства Москви Михайла Вишегородцева, федеральні влади пропонують малому бізнесу, що орендує приміщення, що належать федералам, субсидування орендної ставки на першої рік оренди в розмірі 60%, на другий - 40%, а на третій - 20%. При цьому, указує г-н Вишегородцев, среднериночная вартість оренди на даний момент знизилася щодо пікових рівнів на 40-50%. Однак правительство Росії цього не враховує, і виходить, що субсидія для малого бізнесу по оренді приміщень буде становити всього 10% від сьогоднішнього среднериночного рівня орендних ставок. На думку представників правительства Москви, необхідно зробити коректування всіх ставок оренди приміщень, що належать федеральній владі, а вже потім уводити пільги. «У столиці розташована величезна кількість нежитлових площ, орендованих підприємствами малого бізнесу у федеральної влади, але ж є ще й федеральні Гупи, які здають нежитлові площі аж ніяк не по мінімальних ставках, - цитує Михайла Вишегородцева ИА «Інтерфакс». - У зв'язку із цим ми будемо готовити ще один лист за підписом мера Москви Юрія Лужкова до прем'єр-міністра з роз'ясненнями ситуації. Ми вважаємо, що це навіть не півзахід, а просте підведення її під конкретні сьогоднішні реалії».Знижки в розмірі 60%, 40% і 20% від сьогоднішнього среднериночного рівня офісних орендних ставок цієї тієї ж саме, що знижки в розмірі 75%-80%, 65%-70% і 50%-60% від пікових рівнів орендної плати. Таким чином, правительство Москви звернуло увагу правительства Росії на те, що орендні ставки для малих підприємств можуть бути знижені ще як мінімум на 20%. І певна логіка в цьому є. Дійсно, на даний момент найбільш складні часи переживає саме малий бізнес, і саме для нього так важливі знижки по орендній платі, що, як відомо, становить одну з основних статей видатків для підприємств будь-якого рівня. У той же час, орендодавці, як державні, так і частки, з великим небажанням ідуть на надання знижок по орендній платі навіть на тлі падаючого ринку. При цьому неповороткість бюрократичної машини стала вже притчею в язицех, тому не варто затверджувати, що правительство Росії зробило знижки для малого бізнесу не настільки ефективними, як це могло б бути, по злому намірі.
У цьому випадку важливо інше. По оцінках аналітичного центра www.irn.ru, якщо правительство Росії почне надавати підприємствам малого бізнесу знижки щодо сьогоднішнього рівня в розмірі 20% і більше, це може підстьобнути подальше зниження цін у цілому по ринку в сегменті офісів класу В. Адже, малі підприємства орендують не тільки офіси, що належать владі. І у випадку появи на ринку великої кількості приміщень по пільгових ставках підприємці можуть ухвалити рішення щодо зміні офісу, що належить приватній особі, на офіс, що належить державної або регіональної влади. При цьому знайти нового орендаря в сьогоднішньому стані ринку досить важко. У підсумку, приватні власники офісів будуть змушені небагато підсунутися в ціні. Однак наскільки такий сценарій виявиться реальністю, залежить винятково від того, погодяться чи ні представники правительства Росії із зауваженнями адміністрації Москви. Поки сказати однозначно, у чию користь буде ухвалене рішення, не можна Що допоможе ринку зрушитися з мертвої точкиситуация на ринку комерційної нерухомості представляється його учасникам неоднозначної: знижується вартість активів, скорочуються обсяги угод, та й податковий клімат аж ніяк не самий сприятливий. Але при цьому намітилися ознаки відлиги. Які правові механізми можуть допомогти ринку в умовах кризи? На зустрічі з журналістами на це питання відповіли представники юридичної компанії «Пепеляев, Гольцблат і партнери». Склада_ інвестиційної привлекательностив той час як багато власників стурбовані пошуком потенційних покупців, із чиєю допомогою вони зможуть погасити борги або залучити додаткове фінансування, інвестори починають здобувати об'єкти нерухомості. Це сприятлива тенденція, уважає Володимира Соків, директор по розвитку корпоративного блоку юридичної компанії «Пепеляев, Гольцблат і партнери». Ринок оживає, і деякі його учасники вкладають гроші в їхні активи, що цікавлять. Однак, як відзначив В. Соків, незважаючи на те, що у власників з'явився шанс реалізувати виставлену на продаж нерухомість, зробити це в сьогоднішніх реаліях непросто: покупці серйозно посилили свої вимоги до здобуваються обьектам, щоМ. Першорядне значення як і раніше має ліквідність. Своя перевага покупці традиційно віддають об'єктам з унікальним місцем розташування й високих якісних характеристик. Важливий момент - наявність всіх комунікацій, а також статус землі. «Ми спостерігаємо, що в цей момент багато хто стурбовані питанням викупу земельних ділянок, що перебувають під приналежними їм об'єктами, - відзначив В. Соків. - Зараз законодавством установлена пільгова ціна (20% від ринкової вартості, якщо викуп буде зроблений до кінця .). Власники нерухомості прекрасно розуміють, що ділянка, що перебуває у власності, а не довгостроковій оренді, істотно збільшить вартість об'єкта в цілому й підвищить його інвестиційну привабливість».Але й це не все. Сьогодні продавцеві вже недостатньо мати цікавий об'єкт і гарну ціну. Реалізація навіть такого активу можлива лише в тому випадку, якщо для потенційного покупця створені максимально вигідні й привабливі правові умови. Тобто клієнт чекає від продавця ще й бездоганного оформлення необхідних документів. І тут однієї з мір, що підвищує привабливість об'єкта, фахівці вважають юридичну перевірку, так званий vendor due diligence (коли вивчаються права власності на об'єкти, оформлення документації, наявність обтяжень і т.п.). Покупець одержує подання про те, наскільки захищений потенційний об'єкт нерухомості із правової точки зору, чи мінімізовані можливі ризики при його придбанні й т.д.На ринку комерційної нерухомості нерідко об'єкти здобувають шляхом покупки акцій (часток) юридичної особи, на балансі якого вони перебувають. Відносно таких угод юристи компанії «Пепеляев, Гольцблат і партнери» радять дотримувати певної обережності. З одного боку, плюси в наявності: такий продаж дозволяє мінімізувати строки, а також витрати сторін (зокрема, при здійсненні угоди між юридичними особами не сплачується ПДВ). Однак тут є й зворотна сторона - здобуваючи юрлицо, покупець одержує разом з нерухомістю всі зобов'язання компанії, включаючи боргові.Чи чекати податкового потепління?Отже, падіння попиту на нерухомість із одночасним зниженням вартості активів і ставок оренди змушують учасників ринку позбуватися від проблемних або неефективно використовуваних активів. Але при цьому не виключені певні ризики в сфері оподатковування. Коли замість продажу самого об'єкта нерухомості продаються частки (акції) компанії, що володіє нерухомістю (з метою несплати ПДВ), не виключено, що угода може бути визнана вдаваної, з відповідними податковими наслідками. Андрій Терещенко, партнер компанії «Пепеляев, Гольцблат і партнери», указав на деякі фактичні обставини, при наявності яких угода виглядає сумнівної. Наприклад, якщо нерухоме майно був отримано як внесок у статутний капітал продаваної юридичної особи. Або якщо компанія-власник не здійснювала господарську діяльність у період між внесенням нерухомості в статутний капітал і продажем частки в ній новому власникові, а також, якщо цей період часу був незначним.На жаль, у сфері оподатковування відлиги поки не передбачається. Як помітив А. Терещенко, антикризові податкові міри, прийняті Держдумою, майже не торкнулися ринку нерухомості (за винятком зниження ставки податку на прибуток з 24 до 20% з початку .). На тлі значного падіння бюджетних доходів і зменшення збирання податкових платежів варто очікувати ще більш пильної уваги з боку фіскальних органів до збиткових компаній і погіршення клімату податкового адміністрування - саме так на сьогоднішній день виглядає прогноз експертів. Офіси й бізнес-центри являють собою один з основних сегментів ринку комерційної нерухомості. Оренда офісів і приміщень стає всі актуальней не тільки для великих компаній, але й для малого бізнесу, підприємців, різних організацій. Попит і комерційні условиянесмотря на кризу, компанії як і раніше пред'являють попит на оренду нових офісних приміщень. Найчастіше це пошук варіантів, що дозволяють скоротити витрати на оренду офісу. У той же час окремі офіси в центрі Санкт-Петербурга як і раніше виставляються за цінами до 1000 $/кв.м/рік. Аналіз вступників запитів орендарів показує, що здати такі приміщення буде досить складно. Оптимальною ставкою оренди є 600-700 $/ кв. м. Така ставка оренди відповідає сьогоднішнім очікуванням орендарів, які прагнуть знайти досить якісні офісні приміщення з гарним місцем розташування. Ті компанії, яким потрібна істотна економія на витратах, підшукують офіс зі ставками оренди 200-300 $/кв.м/рік у менш престижних районах. На жаль, поки не всі власники подібних об'єктів готові знижувати ставки оренди. Більше дешеву оренду підприємці можуть підібрати у спальних районах або за містом. Незважаючи на те, що зниження ставок оренди на ринку офісної нерухомості триває вже досить довго (приблизно з вересня .), орендарі як і раніше відіграють домінуючу роль. У реальних угодах власники готові надавати знижки навіть до заявленого рівня ставок, що є досить низьким у порівнянні з докризисним періодом.
КРАСНОСЕЛЬСКИЙ РАЙОН: як здолати дефіцит приміщень?
Потрібні офіси й магазини
У Красносельском районі якісних бізнес-центрів практично немає. Невеликий діловий центр класу «З» розташовується за адресою Ленінський проспект, 71/2. Будуються офісні будинки на вулицях Маршала Захарова й Прикордонника Гарькавого. Планується зведення комплексу, що включає бізнес-центр, на вулиці Партизана Германа, східніше перетинання з Дудергофским каналом. Створення ділового об'єкта високого класу планується в рамках проекту «Балтійська Перлина». Красносельский район займає одне з останніх місць серед адміністративних одиниць міста по забезпеченості якісною торговельною нерухомістю. На території району функціонують два торгові центри - «Південно^-Захід» на проспекті Маршала Жукова, площею 15 тис. кв. м, і «Фиолент» на Ленінському проспекті, площею 17 тис. кв. м.
До послуг жителів району трохи мережних продуктових гипермаркетов: «Стрічка» на Таллинском шосе, «О'кей» на проспекті Маршала Жукова, «Карусель» на вулиці Партизана Германа. Будівельний гипермаркет « До-Рауту» розташовується на Таллинском шосе. На території району в другому кварталі цього року планується відкриття садового мега-центра мережі «Зелена країна», теж на Таллинском шосе. Садовий мега-центр стане першим роздрібним оператором у торговельній зоні, що формується, у якій також увійде ритейл-парк «Імперія» (його площа складе 70 тис. кв. м) - великомасштабний проект в області торговельної нерухомості на південно-заході Петербурга. Крім мега-центра, у рамках торговельної зони незабаром з'являться продуктовий гипермаркет, гипермаркет побутової техніки, галерея магазинів, ресторани й кафі.
У перловому блиску Красносельский район унікальний і тим, що на його території реалізуються відразу три проекти-миллионника по зведенню житла. На території в північній частині Красносельского району Шанхайська закордонна об'єднана інвестиційна компанія веде будівництво кварталу «Балтійська перлина». Тут заплановане зведення більше 1,2 млн кв. м житла. Жителями «Балтійської перлини» зможуть стати більше 35 тис. чоловік. Порядку 760 тис. кв. м складе площу торгово-розважальних і виставочних комплексів, спортивних центрів і об'єктів соціальної інфраструктури - шкіл, поліклінік, лікарень, дитячих садків, бібліотек і т.д. Загальна сума інвестицій у проект перевищує $1,3 млрд. Орієнтовно будівництво комплексу займе вісім років. Інший проект буде реалізований на території, обмеженої Петергофским шосе, вулицею Пионерстроя й Красносельским шосе. Тут планується звести 2 млн кв. м жилою й комерційної нерухомості. Компанія-Забудовник - «Перспектива Девелопмент». Приблизно третина всіх будівель займуть офісні й торговельні приміщення, дві третини - житло. Будівельні роботи передбачається почати до кінця 2008 року. Майбутній квартал одержав назву «Нова Англія». Орієнтовний строк закінчення реалізації проекту - 2013-2015 р. По попередніх підрахунках експертів, сума вкладень складе 43,2 млрд рублів. Восени 2007 року міські влада вирішили виділити в Красносельском районі ханти-мансійським інвесторам. Тут вирішили побудувати мікрорайон «Югорский край». Загальна площа забудови складе 1,5 млн кв. м. Деякі фахівці вважають, що реалізація декількох таких проектів приведе до того, що пропозиція в Красносельском районі в кілька разів перевищить попит на квартири. Втім, як відзначає головний аналітик ГК «Бюлетень Нерухомості» Сергій Бобашев, реалізовані проекти будуть уводитися поетапно. Так що масовий викид квадратних метрів, на його думку, ринку не загрожує. У травні минулого року на торгах були реалізовані дві великих земельних ділянки на території Красносельского району - наділи площею 29,2 і . Ці ділянки розташовані поблизу споруджуваними китайськими інвесторами комплексу «Балтійська перлина». У першому випадку переможцем торгів стала столична компанія ВАТ «Мосметрострой», а в другому - ТОВ «Гатчинский ДСК», що входить у петербурзьку Групу ЛСР. На виграній ділянці компанія ЛСР планує звести порядку 350 тис. кв. м житла економа-класу. Передбачається, що будуть будуватися будинку висотою від 5 до 22 поверхів. Уведення в експлуатацію перших об'єктів, відповідно до умов конкурсу й інвестиційних умов договору оренди, передбачений в 2011 році.
Перспективи розвитку житлової функції експерт також зв'язує з реалізацією міської програми реновації хрущевок. В адресний перелік кварталів, призначених під знос, увійшли дві території Красносельского району - територія кварталу 1-5 Соснової Галявини, обмежена вулицями Чекістів, Прикордонника Гарькавого, проспектом Ветеранів і вулицею Льотчика Пилютова. Друга територія - квартал 1-17 Соснової Галявини. Він обмежений проспектом Ветеранів, вулицею Прикордонника Гарькавого, проспектом Народного Ополчення й вулицею Льотчика Пилютова.
Метро обіцяють раніше строку Позитивний вплив на розвиток як жилою, так і комерційної нерухомості району зробить реалізація проектів по поліпшенню транспортної доступності території - будівництво південної гілки кільцевої автодороги (КАД) і «Надземного експреса». Восьмиполосное рух по КАД до Таллинского шосе буде відкрито до кінця 2008 року. Цього року почнеться будівництво останньої ділянки КАД - від Таллинского шосе до Бронки. Раніше передбачалося завершити зведення цієї ділянки в 2012 році, однак влади міста розраховують переконати Правительство РФ закінчити роботи в 2010 році.Будівництво «Надземного експреса» планують почати цього року. Перша черга траси з'явиться в місті на початку 2011 року. ВАТ «Ленгипротранс» завершує розробку проекту майбутньої 31-кілометрової траси, що пройде від Стрельни до Обухово. Траса зв'яже п'ять південних районів міста: Красносельский, Кировский, Московський, Фрунзенский і Невський. По території Красносельского району передбачається будівництво лінії надземного експреса від споруджуваного кварталу «Балтійська перлина», уздовж проспекту Ветеранів і до станції метро «Проспект Ветеранів» у Кіровськом районі. Загальна довжина лінії складе приблизно 20-26 км. Першу чергу траси від Стрельни до кінцевої станції метро «Проспект Ветеранів» планується почати будувати в першій половині 2008 року. Великий внесок у развитьие малого бізнесу й поліпшення транспортної доступності цієї частини міста повинне внести поява метро. Міська адміністрація недавно вирішила прискорити процес будівництва метро в цьому районі. Якщо раніше передбачалося почати будівництво першої станції в 2014 році, зараз ухвален рішення про старт проекту в 2012-м. В 2012 році почнеться будівництво станції в залізничної платформи «Лигово». До неї будуть ходити поїзда від станції метро «Московські ворота». В 2014 році почнеться будівництво станції метро «Казаковская» у районі вулиці Маршала Казакова. До неї підуть поїзда від станції метро «Проспект Ветеранів».Про плани по поліпшенню транспортної доступності району заявив забудовник кварталу «Балтійська перлина». Так, на кошти компанії в районі будуть зведені три мости. Один з мостів пройде через Безіменний канал, два мости будуть побудовані через Дудергофский канал, що проходить уздовж Петергофского шосе на Південно^-Заході міста. Основною трасою, що зв'яже територію комплексу з містом, стане проспект Героїв. Він продовжить Ленінський проспект до комплексу «Балтійська перлина». Транспортну доступність із центром також забезпечить швидкісний трамвай, що проходить по території комплексу. «Транспортну ситуацію в районі потрібно терміново поліпшувати, - говорить головний аналітик ГК «Бюлетень Нерухомості» Сергій Бобашев. - У районі реалізується кілька великих інвестиційних проектів, і фахівці прогнозують збільшення населення території приблизно у два рази - до 600 тис. чоловік. Якщо всі заявлені проекти будуть реалізовані в повному обсязі, якість житла в Красносельском районі складе конкуренцію Кировскому, Фрунзенскому, Невському районам Петербурга й навіть деяких територій дорогого й престижного Московського району», - уважає г-н Бобашев. ___________________________________________
РЕЗЮМЕ
Підбиваючи підсумок аналітичним дослідженням ринку нерухомості й проблем, що впливають на розвиток малого й середнього бізнесу, варто звернути увагу:
- На законодавчу базу при розміщенні малих і середніх підприємств, на систему надання орендних площ, цінову політику в будівництві й на ринку нерухомості, на питання кредитування малого бізнесу, на розвиток інфраструктури міста й транспортних магістралей.
Джерело: www.bishelp.ru