Криза як можливість для розвитку суборенди

Сьогодні багато компаній змушені шукати субарендаторов не з метою заробити, а через скорочення своїх потреб і неможливості розірвати довгострокові договори.

На відміну від Москви, де суборенда розвивається з 2007 р., у Петербурзі її частка поки незначна. Але за умови подальшого зниження товарообігів і з огляду на, що більше 40% комерційних площ на ринку орендовано міхурниками операторами, кількість субарендних пропозицій може зрости.

Законом передбачена можливість орендаря передати орендовану власність у суборенду. Але скористатися цими правами орендар може тільки у випадку, якщо інше не передбачено договором оренди (у договорі може бути зафіксована заборона на подібні дії).

Відповідно до Цивільного кодексу, згода орендодавця на суборенду обов'язково. Як правило, у договорі оренди передбачене зобов'язання орендаря, що припускає здачу площі в суборенду, інформувати власника площі.

Суборенда як спосіб заповнення площ, що пустують, і підтримки бізнесу орендаря вигідна й орендареві (він не втрачає гроші через оренду взятих на розвиток площ), і орендодавцеві (його клієнт має прибуток, отже, зможе платити орендну плату). У випадку категоричної відмови від здачі площ у суборенду орендодавець звужує для себе пул потенційних орендарів.

Основні ризики, які лежать у поле субарендних відносин, для орендодавця криються в необхідності проведення технічних удосконалень для субарендатора, на які власник може не дати свою згоду. Так, наприклад, субарендуемую частина потрібно відокремити від блоків основного орендаря з урахуванням систем безпеки й технічного оснащення складу, забезпечити гарну доступність до офисно-побутових приміщень і т.д.

Ризик для орендаря складається в непередбачуваності ситуації: орендодавець не може гарантувати субарендатору долгосрочность відносин при поновленні планів по розвитку свого бізнесу. Хоча короткостроковий характер договору суборенди (від 6 місяців до 3 років) можна вважати перевагою суборенди.

У поточній ситуації суборенда вигідна тим компаніям, яким необхідно терміново переїхати у вже готовий склад, із установленим стелажним устаткуванням, на покупку й установку якого у звичайних випадках іде, як правило, від 4 до 6 місяців. Типовий портрет субарендатора - підприємства малого бізнесу сфери споживчих товарів і товарів промислового призначення, яким необхідні невеликі склади - від 700 до 1,5 тис. м2.

Поки суборенда не становить прямої конкуренції первинному ринку складської нерухомості. Але зниження потреб існуючих орендарів може сприяти росту суборенди й вакантних приміщень всіх класів.

Цифри

У скільки обійдеться суборенда

На 25% у середньому ставка суборенди перевищує вартість оренди, при цьому строк суборенди становить від 6 місяців до 3 років, а мінімальна площа становить 1,5 тис. м2.

Бачачи ситуацію із заповнюваністю складських комплексів, багато орендодавців стали більш охоче йти на поступки по орендній платі. Розмір дисконту може становити до 30% від заявленої ставки оренди. У цілому за підсумками I кварталу 2009 р. рівень доларових ставок оренди знизився незначно. При цьому карбованцеві виросли приблизно на 10%.

Джерело: bishelp.ru