Григорій Куликов: «Зараз падають ціни тільки на нездійсненні мрії»

Основний власник холдингу «Миєль» Григорій Куликов пояснив «Финансу», чому помиляються аналитики ринку нерухомості й розповів, що відносини з банками поступово налагоджуються.

Григорій Львович, «Миєль» будує район «Аванград» в Омську. У якій стадії перебуває проект?- Зараз побудований і зданий в експлуатацію перший будинок площею 17,5 тис. кв. м. Загальна площа забудови району становить більше 1 млн кв. м. Із цієї причини «Аванград» навіть одержав статус макро­району, хоча такого слова в російському градостроении раніше не було, можна сказати, ми його придумали. Назва була обрана також не випадково: «Авангард» - улюблена хокейна команда в Омську, тому для нас було важливо, щоб назва району бути співзвучно іменам, близьким і зрозумілим для місцевих жителів, ніж якась чергова англомовна назва. Ми ввійшли в цей проект на початку 2008 року, після майже піврічних переговорів, ставши 90-процентними акціонерами. До того моменту проект перебував у стадії «долгостроя» - був майже «піднятий» перший будинок, проведена частину монтажних робіт, але в цілому це все являло собою, якщо можна так виразитися, більмо в центрі міста. Увійшовши в проект, ми відразу ж реанімували будівництво, і залізобетонна конструкція, що було «змерзнула» у центрі Омська, незабаром перестала дратувати міське начальство й простих громадян. Сьогодні перший будинок не тільки добудований, але в ньому навіть продано більше 80% квартир. Іде активне будівництво двох випливаю­щих будинків площею 21 тис. кв. м, і на стадії проектування перебувають ще два корпуси площею 29 тис. кв. м, зведення яких планується почати в 2010 році.Чи переглянуті якісь параметри проекту в зв'язку кризою?

- Нами була проведена повна реконцепция району, що у січні нинішнього року була затверджена на слуханнях у Градсовете. У зв'язку із кризою ми оптимізували співвідношення площ квартир різних класів у проекті, а також їхньої характеристики. Крім того, вирішили якомога швидше наситити район соціальною інфраструктурою, тому вже проектуємо дитячий садок і поліклініку, а в побудованому будинку починають функціонувати продовольчий магазин, аптека й  «служба няньок».Скільки вкладено грошей у проект? Яка схема фінансування?

- Загальний обсяг інвестицій на цей момент склав 1,2 млрд рублів. Вони складаються із трьох частин: перша - входження в капітал проекту, друга - будівництво перших будинків і третя - будівництво й розвиток комунікацій для всього макрорайону. У цілому в проект має бути вкласти порядку $1 млрд. Звичайно, мова не йде про вкладення власних коштів холдингу. Ми плануємо залучити позикове фінансування, використовуємо грошовий потік від реалізації квартир.Хто зараз основний кредитор проекту?

- На даному етапі - це Мдм-Банк. Всі його інвестиції повністю освоєні. Зараз будівництво фінансується в основному  за рахунок доходів від продажів квартир.По яких ставках банки готові зараз кредитувати девелоперов?

- Гарні ставки зараз - це приблизно 16-18% в рублях і 12-14% - в іноземній валюті. Але ще нерідкі й більше високі - до 20% річних у доларах.Але в цілому відношення банків до гравців галузі міняється?

- Так, останні три місяці банки вже дійсно по-іншому дивляться на наш ринок. Якщо в кінці минулого року в банкірів, та й у всього ділового співтовариства був масовий психоз, а в першому півріччі 2009-го з будівельним сектором ніхто не хотів розмовляти, то з настанням третього кварталу багато банків знову стали придивлятися до девелоперам. Три-Чотири місяці, за які рубль зміцнився, плюс кілька місяців щодо стабільної ситуації в нових економічних реаліях набули якийсь заспокійливий ефект. Банкам, які зуміли нагромадити достатню ліквідність, необхідно щось робити із грошима, потрібно когось фінансувати. Крім того, всі ми пам'ятаємо, що «зверху» пролунала команда фінансувати реальний сектор. Будівництво - це самий що ні на є реальний сектор.Квартири в першому будинку макрорайону «Аванград» продаються за ціною 31 тис. рублів за метр. За рахунок чого була встановлена така невисока ціна?

- Більшу частину обсягу в першому будинку ми продали з нульовою маржею. У нинішніх умовах ми не могли собі дозволити не продавати взагалі, оскільки, як я вже говорив, у першому півріччі про банківське фінансування можна було лише мріяти. Нам необхідно було добудувати цей будинок і здати. У цій ситуації ми думали не про прибуток від продажу кожної окремо взятої квартири, а про те, як нам забезпечити певний грошовий потік, необхідний для виконання зобов'язань. По суті, ми працювали на подальшу капіталізацію проекту. Крім того, серед всіх російських міст-миллионников житло в Омську - саме доступне за ціною.Тепер будете підвищувати ціни?

- Ми їх уже підвищили. Зараз середня ціна реалізації в цьому районі становить приблизно 37 тис. руб­лий за квадратний метр. Якщо в першому півріччі ми продавали житло, що тільки добудовувалося, то зараз реалізуємо квартири в будинку, у вікнах якого вже горить світло, зроблена обробка приміщень, і усе готово для проживання. Цілком логічно, що воно й коштує дорожче.Розповідайте про проект готелю в Сочі.

- Приблизно за півроку до оголошення Сочі столицею зимових Олімпійських ігор 2014 року ми придбали дві земельних ділянки. Обидві ці площадки орієнтовані на готельну нерухомість - одна в центрі міста, інша - у районі Червоної Галявини. Зараз проекти перебувають у стадії «паперового» девелопмента, і до наступного літа виходити на будівництво ми не плануємо. За цей час нам необхідно прийняти рішення: або йти із проекту й «фіксуватися», або будувати, знайшовши соинвестора або залучаючи позикове фінансування. Ми не збираємося будувати готелі цілком і повністю на власні кошти - таких божевільних серед наших колег зараз, напевно, не відшукати!Олексій Чувин, екс-директор управління фінансування будівельних об'єктів Ощадбанку, кілька місяців назад заявив, що восени через ефект накопиченого прострочення банки почнуть реалізовувати закладену нерухомість, а девелоперам прийде це робити через недостачу ліквідності, що обрушить ціни на нерухомість. Олексія Чувина звільнили, осінь наступила, чи збувається його прогноз?

- Олексій Чувин заявив не зовсім це. Ми більше шести років є позичальниками Ощадбанку, і, звичайно, я в той момент потрудився подзвонити йому й запитати, що ж він насправді сказав. Як мені пояснив Олексій, він відносив ці міркування винятково до комерційної нерухомості, але, до жалю, журналісти вирвали його слова з контексту, а далі це висловлення було растиражировано. До житла його слова не ставилися. Але по житлу такий прогноз і не збувся б - протягом останніх чотирьох-п'яти місяців ціни перебувають в стані нульового дрейфу. Якщо говорити про московський регіон, то тут вони стабільні, в інші ж можливі невеликі коливання. Але зниження цін ми не спостерігаємо. Існує традиційна омана: аналитики повідомляють, що ціни на нерухомість знизилися, скажемо, за місяць на стільки-те відсотків, із чого робиться висновок, що ціни падають. Треба розуміти важливу річ - аналитики мають можливість досліджувати винятково ціни пропозиції, а не реальних угод. Зараз у Москві на вторинному ринку представлено порядку 45 тис. квартир, а протягом останнього року щомісяця укладається не більше 5 тис. угод. При цьому ринкова ціна - це ціна, по якій відбувається угода, а не ціна, що виставляє за свою квартиру вставший не з тієї ноги або продавець, що витає в хмарах. Я можу впевнено заявити, що ці 5 тис. угод реально відбуваються в масиві з 10 тис. пропозицій нижньої цінової категорії. Візьмемо, приміром, двухкомнатную квартиру в спальному районі Перово. На ринку таких квартир, умовно говорячи, сто. За минулий місяць продано десять, а розглядали люди двадцять. Ці двадцять розглянутих квартир - найдешевші із усього обсягу пропозиції. Інші 80% пропозиції - це фантазії продавців. Виходить, що зараз знижуються ціни тільки на нездійсненні мрії продавців. А в тих 20% ринку, у яких реально відбуваються угоди, ціни залишаються колишніми.Яке в цілому фінансове становище «Миєль»?

- Стійке. Приміром, коефіцієнт поточної ліквідності (відношення поточної вартості активів до обсягу короткострокових зобов'язань) у середині 2008 року становив у середньому по холдингу 2,8, а на зараз - 2,6. Зобов'язань у нас стало істотно менше - з червня 2008 року ми зменшили своє боргове навантаження в 2,7 рази, погасивши кредити. Активів, якими сьогодні розташовує холдинг, цілком вистачить, щоб розрахуватися по короткострокових зобов'язаннях. Із цього погляду, стабільність сьогодні незначно гірше, ніж рік назад. Що стосується довгострокових зобов'язань, то через рік-півтори вартість наших активів, я думаю, буде вище, тому зобов'язання, строк виконання яких наступить до того моменту, будуть листуватися з ними.

Що стосується кризи, то я ще місяця півтора назад оголосив співробітникам своєї компанії, що він закінчився. Криза - це якийсь перехід від того, що було, до того, що стало. У цьому змісті криза вже закінчився: рубль зміцнює, інфляція в останні кілька місяців перебуває на нульовій оцінці, ціни на нафту теж ростуть. У цілому, це явно вказує, що властиво падіння закінчилося. Крім того, дуже важливо, що люди вже звикли жити в нових умовах. Це вже не криза - це нормальне життя в нинішніх умовах. Півтора роки тому життя теж було нормальна, але «жирна», а зараз - просто нормальна.Чи піде криза на користь країні?

- Уже пішов. Криза - це як контрастний душ, що має тонізуючий і протверезний ефект. Він протверезив багатьох людей, які захопилися, втратили зв'язок з реальністю. Рано або пізно це повинне було відбутися. Хто очікував цієї кризи, хто був до нього готовий, а хто немає - це вже питання філософські. Але ті, хто були готові краще всіх, сьогодні відмінно себе почувають, ті, хто не зовсім зарвалися - як мінімум живі й здорові, ну а в деяких дійсно більші проблеми.Чи змінилася стратегія вашої компанії під впливом кризи?

- Природно. По-перше, ми жорстко й досить оперативно попрацювали над зниженням витрат. Виявили й позбулися від надмірностей. Довелося відмовитися навіть від якихось проектів, які надмірностями не були, але були не занадто актуальні на даному етапі розвитку компанії.Від чого саме?

- Відмовилися від венчурних проектів. Ми не почали якісь будівництва, які могли б почати, а якісь змушені були призупинити через недолік поточного фінансування. Як я говорив, фінансування практично цілий рік було недоступним. Зараз це віконце відкривається, але це аж ніяк не означає, що банки готові роздавати гроші праворуч і ліворуч. Вони адже теж постояли під холодним душем. Частина кредитних організацій, що набрала велику кількість поганих активів, повинна спочатку розібратися зі своїми проблемами, а вже потім займатися видачею нових позичок. Проте, наш холдинг всі свої зобов'язання виконає - і по проектах, і по зобов'язаннях перед банками.Коли, на Ваш погляд, закінчиться рецесія у світі?

- На початку жовтня я побував на виставці Expo Real у Німеччині й ніякій рецесії взагалі не помітив! Учасники й відвідувачі, більше половини яких представляли Німеччину, перебували у винятково милостивому настрої, обговорювали нові проекти й питання фінансування. Гроші в Європі зараз, як ми знаємо, винятково дешеві, і в гарні проекти інвестори готові входити. Правда, ці ж інвестори чи ледве не хором заявляють, що в Росію поки не збираються, планують почекати ще рік. Це теж правда життя - європейські інвестори поки не цікавляться проектами в нас. Зараз їхні основні інтереси зосереджені в Європі. Хоча після кризи вони, звичайно, теж трохи по-іншому розглядають очікувану прибутковість і структуру попиту.

Джерело: www.finansmag.ru