Бізнес на складах: вигідні вкладення

Ринок складських приміщень - один з найбільш перспективних сегментів у сфері комерційної нерухомості. Інвестиції в цей бізнес по кишені й середніх компаніях, а прибутковість від таких вкладень - близько 20% річних.

Дефіцит площадейпо оцінкам компанії Colliers International, загальна кількість якісних складських приміщень у Москві й області сьогодні становить близько 1 млн. кв. м, з яких близько 450 тис. кв. м відповідають міжнародним стандартам. 230 тис. кв. м складських приміщень світового класу побудоване в 2004 р., однак здано в оренду не більше 50 тис. кв. м - інше побудовано компаніями для власних потреб.

Незважаючи на настільки значний приріст площ, ринок ще далеко не насичений: попит на складські приміщення як і раніше перевищує пропозицію. Це залучає як великих девелоперов, так і компанії, що розташовують невеликими ресурсами. Чи варто намагатися вийти на цей ринок, маючи суму в 10-15 млн. доларів, цілком доступну середньому бізнесу?Що будувати вигоднеев минулому року вживали активні спроби запуску нових більших проектів. Однак ряд девелоперов, що заявили про висновок на ринок декількох масштабних складських комплексів, стикнулися із труднощами, і строки закінчення будівництва були перенесені. Наприклад, проект «Логопарк», реалізований російською компанією «Біла Дача» разом із французькою компанією Bouygues, забуксував по адміністративних причинах. В 2004 році також був заявлений вихід на ринок декількох міжнародних міхурників девелоперов, що так і не відбувся. На думку аналітиків Colliers, що стримує фактор - складності з рішенням земельних питань.

У той же час, за словами керівника департаменту комерційної нерухомості компанії Blackwood Михайла Геца, саме труднощі в реалізації великих проектів у Москві й Підмосков'ї можуть стати поштовхом для будівництва невеликих приміщень.

- Один із прикладів - комплекс « Кулон-Південний», - відзначає Михайло Гец. - Його загальна площа ледве більше 11 тис. кв. м. З них під складські потреби обладнане 8520 кв. м. А все інше - офіси.

На думку експертів, такий симбіоз досить удалий для невеликих складських комплексів.

- Сполучення офісних і складських приміщень допомагають диверсифицировать ризики. Офіси можна здавати в оренду дорожче. Однак офісний ринок менш стабільний: на ньому сутужніше підшукати орендаря, та й керування такими приміщеннями вимагає більших витрат, - думає Світлана Муханова, керівник відділу комерційної нерухомості Delta Realty.

Ще один приклад подібного підходу - проект міхурника компанія «Интерстатус». Вона оголосила про будівництво до 2006 року у двох км від МКАД по Носовихинскому шосе офисно-складського комплексу «Истпарк» загальною площею 13 тис. кв. м. Складські приміщення будуть займати в ньому 9 тис. кв. м, офісні - 3 тис. кв. м. Компанія-Девелопер збирається вкласти в будівництво біля $10 млн.Проекти під заказстроить невеликі склади вигідно ще й тому, що такі проекти можна реалізувати досить швидко.

- Це дозволяє здавати складські приміщення в оренду ще на стадії будівництва, - уважає аналітик відділу стратегічного консалтингу компанії Knight Frank LLC Павло Агатин.

До того ж, за словами Михайла Геца, через відсутність на ринку висококласних складів зараз широко поширена схема будівництва під замовлення. Таким клієнтам, як правило, потрібна невелика площа (до 20 тис. кв. м), і реалізація такого проекту займає всього 6-8 місяців.

Оренда всього складського будинку цілком дуже зручна для багатьох компаній, наприклад міхурників операторів:

- У цьому випадку їм легше організувати внутрішню логістику на ділянці у відповідності зі своїми вимогами, - думає Павло Агатин.

Якщо при будівництві «для себе» клас приміщення визначається запитами конкретної компанії, то для здачі в оренду, на думку консультанта відділу складських приміщень компанії Jones Lang LaSalle Олексія Гришко, будуть користуватися популярністю невеликі склади класу «B»:

- Існує багато заявок на склади класу «B» площею від 1 тис. до 3-5 тис. кв. м, - пояснює Олексій Гришко. - Вони потрібні компаніям, які раніше знімали приміщення овощебаз, підвали та інші непристосовані об'єкти. Зараз вони нагромадили грошей, у них гарні обороти, і компанії хочуть переїхати в більше комфортні умови, але не переплачувати.

Невеликі склади класу «B», що пропонуються в оренду по ставці $120 за кв. м без ПДВ у рік, можна здати 3-5 орендарям, і вони будуть затребувані.

- По класі «А», де ставки вище, це може бути вже не так просто, - уважає Гришко.

У той же час, на думку директора департаменту складської нерухомості Colliers International Рубена Алчуджяна, найбільш затребувані комплекси класу «В» будуть лише протягом найближчих п'яти-десяти років, поки ринок ще не насичений. Далі вони, звичайно, теж будуть мати право на життя, але в більше обмежених масштабах, залишаючись у більшості випадків складами «для себе». Великим компаніям, що розвиваються, набагато цікавіше орендувати приміщення у великих складських комплексах.

- У більших комплексах орендарям комфортніше, вони можуть рухатися, рости. Такі комплекси, як правило, краще продумані, тому що звичайно їх будують більше професійні девелопери, - уважає Алчуджян. - Дрібні ж комплекси швидше морально застарівають, і якщо здати такий комплекс міхурник компанії, то через 3-5 років, з появою більше комфортних приміщень, вона, швидше за все, звідти з'їде, і склад прийде здавати дрібними частинами, менш надійним компаніям і на більше короткі строки.

А це, упевнено експертів ринку, втрата потенційного доходу.

Думки професіоналів розходяться й у тім, наскільки вигідно такий склад можна буде згодом продати. Плюсом невеликих складів, на думку Павла Агатина, є можливість їхнього продажу орендареві.

- Набагато простіше продати невеликий склад його нинішньому орендареві, чим при будівництві великого складу шукати інвестиційний фонд, зацікавлений у його покупці, - уважає Агатин.

Рубен Алчуджян менш оптимістичний. Він думає, що саме із продажем можуть бути проблеми через те, що компанія-орендар навряд чи буде здобувати склад у власність - це обмежить її ріст і мобільність на ринку, а гарних покупців з боку невеликий проект навряд чи зацікавить. Де строитьскладское будівництво поступово залишає Москву. Основний попит на складські приміщення зосереджений за МКАД, що пов'язане з більше привабливими орендними ставками, кращою транспортною доступністю й можливістю орендувати значну площу сучасних складських приміщень. Але головний плюс - невисока собівартість будівництва.

Однак якщо для більших міхурників і складських комплексів цілком підходить зона, обмежена 1-й бетонною кільцевою дорогою А-107 (це приблизно 40 км від МКАД), те в дрібних проектів своя специфіка.

- Район, обмежений «бетонкою», підходить тільки більшим міхурникам компаніям, що розраховують у майбутньому розширюватися, - уважає Рубен Алчуджян. - Маленькі проекти повинні бути поруч із Москвою.

Пояснюється це тим, що площі тут орендують найчастіше кінцеві користувачі, які самі оперують своїм товаром, зберігають, обертають його. Традиційно найбільш привабливими напрямками вважаються північно-західне, західне, південне й південно-східне. Однак, на думку Алчуджяна, чим ближче до Москви, тим менше значення має напрямок. Головне, щоб складський комплекс розташовувався недалеко від траси, і до нього були гарні під'їзні колії.Скільки коштує склад построитьстоимость проекту складається з вартості ділянки, підведення комунікацій і ціни самого будівництва. Вартість конкретної земельної ділянки залежить від його розташування, доступу, наявності залізничної вітки, а також від стадії, у якій перебуває оформлення ділянки, якщо цей процес ще не завершений. По даним Сolliers International, ціни ділянок для складського девелопмента на відстані до 10 км від МКАД наприкінці 2004 р. виросли на 10-30% і перебувають у діапазоні від $250 тис. до $350 тис. за га (не включаючи ПДВ). Ця ціна не включає підведення зовнішніх мереж, що може збільшити ціну на землю на 40-60%. На відстані 10-30 км від МКАД земля для складського девелопмента коштує біля $150-300 тис. за га.

Вартість будівництва складу класу «А» з висотою стель 10 м и с кроком колон 12 м становить приблизно $500-800 за кв. м.

Таким чином, $10-15 млн. - сума цілком достатня для будівництва складського комплексу площею близько 20-30 тис. кв. м (без обліку вартості земельної ділянки).

Середній строк окупності такого складу при високому рівні, що зберігається, орендних ставок - від 4 до 8 років. В 2004 році ставки збереглися на колишньому рівні й склали $140-160 за кв. м у рік (не включаючи ПДВ) для приміщень, що відповідають міжнародним стандартам. Орендні ставки на менш якісні приміщення становили $90-120 за кв. м у рік. Вони включають видатки на керування будинком, охорону, технічне обслуговування, але не включають комунальні платежі. Прибутковість вкладень у складську нерухомість сьогодні становить близько 17% річних.

Джерело: bishelp.ru