Бізнес-Квартира

Іноді замість того, щоб брати під оренду офіси в бізнес-центрах, фірмі зручніше придбати звичайну квартиру на першому поверсі й перевести її з житлового фонду в нежитловий. А щоб такий крок спростив роботу компанії, а не додав їй проблем, необхідно дотримувати спеціально встановлених правил.Невизнана арендаразберемся, чому підприємству вигідніше викупити квартиру й перевести в нежитловий фонд, а не брати її в оренду, при тім що орендні платежі в складі витрат фірми звикли враховувати (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Тут існує один важливий нюанс. Як відзначає адвокат Володимир Савченко, уже багато років тому судді Верховних і Вищого Арбітражного судів висловили наступну думку. Угоди, пов'язані з орендою, безплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним із проживанням громадян, використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені в нежитлові, є незначними (п. 38 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6/8). Відповідно, подібні витрати будь-якої компанії будуть визнані економічно не обґрунтованими, і такі орендні платежі податок не зменшать (Лист Мінфіну Росії від 28 жовтня 2005 р. № 03-03-04/4/71).На жаль, спростувати незначність угоди по оренді житлового приміщення під офіс у контексті висловлень вищих арбітрів досить проблематично. Один з найбільш типових висновків суддів - «будь-які угоди, спрямовані на використання житлового приміщення з метою інших, чим проживання громадян, не породжують правових наслідків» (Постанова ФАС Московського округу від 8 травня 2002 р. № КГ-А40/2777-02).От і виходить, що оренда квартир під офіси, найімовірніше, обернеться для компанії не стільки вигодою, скільки доначислением податку, а також стягненням штрафів і пенею. Тому якщо виникла необхідність скористатися приміщенням у житловому будинку, краще його відразу викупити й позбавити статусу «житлового».Як це розуміти?Тепер розберемося з термінологією. Отже, за загальним правилом, житловим уважається ізольоване приміщення, що є нерухомим майном і придатно для постійного проживання громадян (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Це може бути житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната (ст. 16 ЖК РФ).Під житловим будинком розуміється индивидуально-определенное будинок, що складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових і інших потреб, пов'язаних з їхнім проживанням у такому будинку (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). Квартира - це відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такій будові й складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання (п. 2. ст. 16 ЖК РФ). Ну й, нарешті, кімната позначається як частину житлового будинку або квартири, призначена для використання як місце безпосереднього проживання громадян (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).Що стосується визначення поняття «нежитлове приміщення», те в законодавстві його немає. Тому в цьому випадку, доцільно буде обмежитися загальним затвердженням, відповідно до якого нежитлове приміщення - це об'єкт, що входить до складу будинків і споруджень.Хазяїн - баринсразу відзначимо, що вітчизняне законодавство не перешкоджає використанню власного житлового приміщення для ведення бізнесу. Наприклад, п. 2 ст. 17 ЖК РФ дозволяє використовувати житлове приміщення для здійснення професійної або індивідуальної підприємницької діяльності проживаючими в ньому громадянами, якщо це не порушує права й законні інтереси інших осіб, а також вимоги, яким повинне відповідати житлове приміщення.Однак підприємствам у більшості випадків прийде переводити квартиру в нежитловий фонд. Загальний порядок такої процедури визначений житловим законодавством. Конкретний перелік інстанцій, згода яких необхідно в цьому випадку одержати, частіше обмовляється в регіональному законодавстві. Крім того, нюанси можуть залежати й від типу будови. Наприклад, перетворюючи в магазин приміщення на першому поверсі будинку, що охороняється як історичний пам'ятник, знадобиться згода відповідного відомства.

Житловий кодекс не містить вказівки на необхідність обліку думки мешканців або власників приміщень, що примикають до перекладного.Паперові ценностив відповідності з п. 2 ст. 23 ЖК РФ власник житлового приміщення, що прийняв рішення про його переклад у нежитловий фонд, повинен зібрати відповідний пакет документів.Насамперед, ця заява про переклад приміщення. Воно пишеться за встановленим законом формою з обов'язковою вказівкою адреси перекладного приміщення й реквізитів фірми-заявника, причини перекладу й мети використання площ після того, як воно стане нежитловим.До заповненої заяви прикладається оригінал або, найчастіше, нотаріально засвідчена копія правовстановлюючого документа на перекладне приміщення - наприклад, договір, на підставі якого була придбана квартира, а також свідоцтво про госрегистрации права власності.Необхідний буде також план перекладного приміщення й поєтажний план будинку. Нарешті, заявник повинен буде пред'явити проект перебудови й (або) перепланування приміщення - у тому випадку, якщо це потрібні для забезпечення використання такого приміщення в якості нежитлового.Заявникові видається розписка в одержанні документів із вказівкою їхнього переліку й дати одержання. Тепер йому залишається тільки чекати рішення, що приймається протягом 45 днів, і не пізніше чим через три робочі дня повинне бути доведене до заявника. Робиться це шляхом видачі або напрямку за адресою, зазначеному в заяві, повідомлення про переклад житлового приміщення в нежитлове або відмові.Відзначимо, що влади не вправі вимагати які-небудь інші документи понад перераховані. Якщо це все-таки відбудеться, то судді, швидше за все, визнають дії чиновників незаконними (див., наприклад, Постанова ФАС Уральського округу від 23 травня 2006 р. № Ф09-4051/ 06-З3).Правила перестройкиколь незабаром ми згадали про можливому переплануванні, то поговоримо про неї докладніше.Перебудова або перепланування можуть містити в собі, зокрема, перенесення й розбирання перегородок, дверних прорізів, розукрупнення або укрупнення багатокімнатних квартир, устрій додаткових кухонь і санвузлів, розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень, устрій або переустаткування існуючих тамбурів (згідно п. 1.7.1 Правил і норм технічної експлуатації, затверджених Постановою Госстроя Росії від 27 вересня 2003 р. № 170). Зверніть увагу: краще не починати такі роботи до одержання дозволу про переклад приміщення в нежитловий фонд. Без цього перебудова або перепланування є самовільними (п. 1 ст. 29 ЖК РФ). У п. 2 ст. 29 ЖК РФ сказане, що особа, що самовільно переулаштувало й (або) житлове приміщення, що перепланувало, несе передбачену законодавством відповідальність. Однак у Кодексі про адміністративні правопорушення є стаття, що передбачає таку відповідальність тільки для громадян (ст. 7.21 Коап РФ). А у відношенні юридичних і посадових осіб ніяких санкцій законодавством не передбачено. Тому найстрашніше, що може загрожувати підприємству, що поквапилося, - це відмова в перекладі.Втім, якщо всі ці дії виконуються на підставі проекту, погодженого з головним управлінням архітектури й містобудування адміністрації міста, то перепланування, почате до одержання дозволу, може й не спричинити фатальних наслідків (Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 4 грудня 2007 р. № Ф04-8302/2007( 40655-а27-31)).Відзначимо також, що згода мешканців щодо перепланування або перекладу квартири в нежитлове приміщення не обов'язково, але воно не перешкодить. Справа в тому, що Житловий кодекс не містить вказівки на необхідність обліку думки мешканців або власників приміщень, що примикають до перекладного житла. Однак у випадку виникнення суперечки або яких-небудь терть воно може стати додатковим аргументом на користь підприємства.Обмеження переводаперевод приміщення з житлового в нежитлове обмежений у трьох випадках. По-перше, якщо доступ до цих площ не можливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до іншої житлоплощі, а технічна можливість устаткування такого доступу відсутній. По-друге, якщо перекладні «метри» є частиною житлового приміщення й використовуються як місце постійного проживання. І останнє - якщо право власності на перекладне житлове приміщення обтяжено правами яких-небудь осіб (наприклад, у квартирі хтось прописаний).Зверніть увагу, що додаткове обмеження уведене для квартир у багатоквартирному будинку. Теоретично такий переклад можливий поза залежністю від того, на якому поверсі розташована квартира. Однак на практиці це може вийти тільки в тому випадку, якщо квартира розташована на першому поверсі. У противному випадку переклад ускладнюється вимогою, відповідно до якого всі площі, які розташовані безпосередньо під цією квартирою, не повинні бути житловими (п. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Процедура оформлення перекладу приміщень із житлового в нежитлове більш детально регламентується на рівні місцевого законодавства.У проханні відмовити!Вичерпний перелік підстав для відмови наведений у ст. 24 Житлового кодексу. Сюди ставиться непредставлення всіх необхідних документів, подача паперів у неналежний орган, недотримання умов перекладу й невідповідність проекту перепланування вимогам законодавства (ст. 24 ЖК РФ).Відзначимо, що рішення про відмову обов'язково повинне містити посилання на порушення, через якого чиновники не можуть піти фірмі назустріч.Позитивне рішення підтверджує переклад приміщення і є підставою для використання площ у якості нежитлових. Якщо планувалася перебудова, те, як уже було відзначено, дозвіл стає підставою для початку відповідних робіт. А переклад квартири в нежитлове приміщення відбудеться вже після підписання акту приймальною комісією. Зверніть увагу, що іноді чиновники самі вказують на необхідність проведення перебудови приміщення, відображаючи дане прохання прямо в повідомленні (п. 6 ст. 23 ЖК РФ).У висновку відзначимо, що, незважаючи на визнання квартири нежитловим приміщенням, на неї будуть поширюватися всі обмеження, установлені для використання житлових приміщень, оскільки воно сусідить із такими. Наприклад, у Москві в житлових будинках не можна починати роботи, так чи інакше сполучені із шумом, раніше 9 годин ранку й закінчувати їх пізніше 19-00 (п. 2.7 Додатка № 4 до Постанови Правительства Москви від 8 лютого 2005 р. № 73-ПП).коментар фахівця- На практиці іноді виникають проблеми з формуванням пакета документів для перекладу приміщення з житлового фонду в нежитловий, - розповідає адвокат Сергій Воронін. - На перший погляд, проблем виникати не повинне, тому що необхідний перелік чітко встановлений у законі. Однак чиновники іноді наполягають на одержанні від заявника ще ряду «необхідних» паперів - наприклад, згода всіх власників, що проживають у будинку. Все це затягує процедуру збору документів, а іноді робить переклад практично неможливим.Такі вимоги можна заперечити тільки через суд, і арбітри, як правило, визнають дії чиновників незаконними (див., наприклад, Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 5 квітня 2006 р. № Ф04-2161/2006 ( 21143-А02-22)). Адже в законі чітко зазначено, що орган, що здійснює переклад приміщень, не вправі вимагати інші документи (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Джерело: www.berator.ru